‖专题背景‖　　
2016年，营改增工作全面推进，随着营改增政策陆续出台，国地税合作日趋紧密与规范，执法环境愈加严格，房企面临涉税复杂性与风险性与日俱增；临近年尾，房企又得面对一年一度的企业所得税汇算清缴工作！所得税年度申报表是体现企业一年税收计算与缴纳的核心资料，也是填报难度最大的申报表，几乎反映了企业所有税收风险！针对新老项目的交替存在，如何准确计算年度应交税款以及税前扣除项目？如何准确把握最新出台的税收政策？如何在短时间内掌握房地产行业的税收重点问题？
为协助房地产企业做好2016年度所得税汇算清缴工作，我公司特举办“营改增背景下房地产企业所得税汇算清缴前准备工作专题讲座”讲座。以今年营改增政策为背景，以房地产企业所得税的税会差异、收入确认与成本归集、“拆迁还建”等重点问题为主线，紧紧围绕企业开发流程，通过具体案例与数据，结合今年最新所得税政策，自我进行纳税评估、查找存在的税收风险，用最短的时间让财务人员掌握汇算清缴疑难问题，全面有效开展自查，高效完成2016年度企业所得税汇算清缴工作。

‖主讲内容‖
第一节：收入税会差异暨申报表填报要点讲述
1．在开发流程的整个过程中，会计在哪个节点确认收入？税收又是如何规定
的？二者差异如何协调？
2．如何理解“完工”的标准？“未完工”取得收入如何进行账务处理？又如
何在季度申报表和年度申报表反映？
3．季度申报是否可以弥补以前年度的亏损？
4．营改增后，城建税、教育附加如何在利润表列示？
5．营改增之后计税毛利率计算结果对企业有什么较大影响？如何填报企业所
得税申报表附表5？
6．预收账款是否作为计算“三费”计算的基数？如何在申报表反映？
7．“完工”开发产品如何确认计税收入？计税收入和会计收入、增值税计税依
据有什么关系？
8．如何确认计税成本？计税成本由哪部分构成？具体要求是什么？
9．哪个节点是计税成本“终止日”？对所得税的影响是什么？
10．如何确认计税成本对象？会计和税收有哪些差异？
11．在所得税处理的不同阶段，您是如何进行所得税税金账务处理？
12．在“不能”取得增值税发票的前提下，如何博弈商品的价格？
第二节：收入确认与风险控制
1．“买一送一”如何进行税收处理？买房子送家电，买房子送面积，买房子送物业，买房子送车位（有产权、无产权），买房子送旅游，买房子抽大奖等。业主接受赠送的家电（面积、车位等）是否涉及个人所得税的风险？
2．以老带新税收风险如何控制？与最近网上的“劳务报酬税”是否相近？
3．抵券销售形式下如何确认收入？
4．“假按揭”“零首付”的区别是什么？二者的税收风险有何不同？
5．溢价分成、超价提成的佣金支付有什么特殊税收规定？如何规避税收风险？
6．销售价格明显偏低如何确认各税的计税依据？通过具体的案例为您解读属
于自己的“正当理由”。
7．售后回购如何界定经济行为？属于销售不动产吗？
8．营改增对售后回租方式销售有什么影响？如何界定三方税负？有无规避方案？
9．还本销售、产权式酒店如何确认收入？凭证如何处理？
10．房地产企业代相关部门收取业主的费用存在什么税收风险？物业公司代收
水电费如何计税？
11．如何界定合作建房？出资方、出地方不同的合作模式如何界定经济业务？
如何计税？
12．增值税纳税义务发生时间与发票的开具对新老项目的影响是什么？
13．如何准确理解房地产企业计算增值税销项的时候可以扣除土地成本？发票
开具金额有哪些注意事项？
第三节：成本确认与风险控制
1．土地投资如何确认成本？增值税、土地增值税、企业所得税三大税种如何处理？
2．以股权收购名义转让土地或者房屋的税收风险是什么？
3．“以房换地”“以地换房”如何确认成本？如何确认增值税等计税依据及纳
税义务？
4．营改增后，“BT”建设如何操作风险更小？
5．红线外的支出是否计入成本？是否扣除？
6．购买烂尾楼后续建造销售的，如何确认扣除项目？计算土地增值税是否适
用加计扣除20%？
7．土地返还款如何进行税收处理？课程将针对不同形式的返还款与不同的会
计处理来综合分析税收问题，让您不再困惑。
8．城镇土地使用税的开始时点与终止时点如何确认？如何计算？
9．与销售相关的印花税归集在哪个会计科目？在计算土地增值税时如何扣除？
10．业务招待费、会议费、差旅费如何确认？私车公用的税收问题如何应对？
11．“成本差”如何在不同的销售阶段进行税收处理？
第四节：拆迁还建全流程解读
1．什么是拆迁？通过案例解读拆迁的本质？
2．被拆迁人（企业或者自然人）的税收政策分析：5.1之前行为的营业税分
析；5.1之后的增值税分析；企业所得税、个人所得税、土地增值税、契税等。
3．5.1之前的拆迁行为如何计征营业税？
4．5.1之后的拆迁行为如何计征增值税？
5．营改增之后的流转税如何进行账务处理？
6．发票开具金额以及征税纳税义务发生时间？
7．不同做账方式下拆迁还建的企业所得税如何处理？
8．不同做账方式下拆迁还建的土地增值税如何处理？
9．拆迁费的列支以及凭证问题？
10．“额外补偿费”的列支
11．收到与支付拆迁价差的税收处理
12．房地产企业拆迁行为的契税征收依据
13．拆迁行为的土地使用税、印花税减免政策
第五节：企业所得税常见问题解析（2016新政暨核心问题）
1．小型微利企业所得税政策与小微企业适用政策的区别
2．企业与个人不同组织形式下非货币性资产投资涉及所得税、增值税、土地
增值税政策解析
3．计提没有支付的利息是否税前扣除？财务顾问费、罚息等税前扣除与土地
增值税的异同分析
4．福利性补贴税前扣除以及劳务派遣人数的确认适用政策解析
5．购物卡、ETC、加油卡等发票索取暨会计处理及政策解析
6．资本弱化条款对利息税前扣除的影响
7．接收捐赠与对外捐赠的税会差异分析
8．个税手续费所得税处理暨营改增后的流转税处理
9．员工奖金发放金额与时间的筹划
10．评估增值是否缴纳企业所得税
11．筹建期时点的把握以及费用扣除分析
12．代缴房产税以及支付非本企业员工赔偿金的扣除
13．补缴以前年度费用以及跨期费用的扣除
14．房屋装修费涉税分析
15．查增所得额弥补以前年度亏损以及弥补亏损原理解读
16．股东转让股权的涉税分析。
第六节：税收风险评估与分析
1．如何理解税法的遵从度？如何分类？影响遵从度的因素有哪些？
2．税务机关重点关注会计报表哪些指标？哪些指标会暴露企业隐性的问题？
3．日常凭证的整理与装订需要注意哪些问题？
4．纳税评估的方法有哪些？针对具体的经济业务哪个方法更有效？
5．各个会计报表的勾稽关系是什么？如何看待现金流量表的重要性？
6．税务机关如何确认同地区、同类型建筑成本的“公允价”和“市场价”？建
筑企业又该如何寻找可以参考的预警值呢？
7．税收稽查之前，如何纵向分析会计报表？查找风险？
8．应收账款与其他应收款的变化存在哪些税收风险？
9．其他应付款余额的变化有什么风险？审核需要注意哪些方面的问题？
10．日常工作中需要关注哪些会计报表指标？如何修正？
第七节：问题解析与答疑互动
1．不限于以上内容，可以扩展到全流程各税种答疑；
2．请准备好您的实际操作疑难问题，在课堂上专家老师将和您共同分享解决。

‖主讲专家‖王老师：会计师，注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，汇算清缴，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市讲授房地产行业税收专题讲座上百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。