房地产产品系统研发

课程背景
政策引导、企业热捧，地产行业经历了一段飞速增长时期。随着国家政策导向、住宅调控逐步“常态化”，房地产开发进入低利润增长期。地产政策紧缩、地产行业遇冷，地产企业将何去何从？房地产企业要在这样的环境下是否能够逆境突袭，稳保利润增长，项目设计管理和目标控制成为核心关键。项目开发有明确的目标，做为项目开发重中之重的项目设计对目标的明确、把控和实现更是容不得半点的含糊。
政策、行业、势态呈新时，地产产品研发也呈现新趋势。本课程中老师将用自己在业界多年的经验积累和分析，帮助企业把握设计管理核心和目标控制。同时，剖析、反思、总结自己多年研发心得，帮助企业如何将地产产品研发新趋势活学活用，深入、精准运用到本企业后续的产品研发中，实现地产产品差异化定位，以新求胜、以异突围，进而实现企业紧抓客户、稳扎市场、赢得口碑的市场地位。

课程收益
明确目标、抓住核心：明确设计管理目标，把握实现目标的设计过程核心
专业配合、部门合作：设计过程中专业配合相得益彰，实现过程各部门深度合作
控制成本、优化设计：将成本控制落实在设计环节，提高投入产出比能力
紧跟趋势、深化运用：解读趋势是根，运用新设计是本，根本相融合

课程对象
1、房地产企业董事长、总裁、总经理、副总经理、总裁办等高层领导
2、中高层管理人员（设计、成本、工程、招采、营销部门负责人及管理人员）
3、地产设计管理人员及地产研发人员（总建筑师、设计总监、设计经理、设计主管、以及建筑、结构、机电、室内、景观等专业设计人员）
4、建筑设计院、建筑设计公司高层领导及各专业负责人等。

课程内容
第一部分：立足客户敏感点的精准深度定位及规划、户型、立面等产品力打造
一、房地产企业的规划设计
1、货值*化
商业、商铺、写字楼、公寓，住宅等相应业态价值判断
综合体项目各业态销售物业与持有物业价值判断
案例：深圳大型综合体，成都大型复合业态项目，青岛滨海超级大盘，无锡别墅项目、重庆中央广场项目
2、规划设计四个最原则
①最多的销售面积  ②*的户型  ③最高的楼层 ④布置在*的位置
案例：武汉千亩大盘，南昌多形态住宅项目，成都某别墅项目
3、景观、朝向、噪音、地形等价值判断 
成都市中心高容积率项目
4、土地使用效率*化 案例：重庆新区整体规划方案
5、各种容积率情况下的产品业态组合汇总及分析
6、规划理念与技术结合的六大关键专业控制点
7、两点一线的规划
8、空间关系和规划次序与尺度
9、人、车、货等功能规划及配套设施
10、深度解析总图设计
11、关于大型项目规划的六大专题观点
案例：广州天安花园，广州汇景新城，无锡梅村项目，惠州住宅项目，上海豪宅项目，深圳中心区豪宅项目
二、户型及功能设计操作手法及案例分析
1、用数据说话；设计成果信息统计表
案例：锦城湖岸户型
2、以销售为导向的资源分布原则
客户敏感点的研究
3、规划必须与户型结合设计
客厅和餐厅平面及功能设计建议
外墙平面及功能设计建议
餐厅与厨房平面及功能设计建议
空间平面及功能设计建议
户型设计需结构机电等其他专业充分配合
户型设计阶段空调机位平面及功能设计
厨房卫生间的尺度功能与配置
案例：成都锦城湖岸户型案例
案例：龙湖原着125平、东方经典、烟台万科城
中海小三房户型万科城户型、绿城125平米三房 
三、立面设计操作手法及案例分析
1、立面设计原则
标志性高品质的立面对楼盘的宣传及公司品牌效应非常有利
经典持久的立面风格和材料对楼盘的保值及增值作用较大。
漂亮美观的建筑立面对城市空间及景观有贡献
反对为了立面而严重影响功能及实用性，广告位、雨棚、开启扇通风、防水、视线
2、立面需重点关注点
控制窗墙比
结合体形系数
细化外墙构造节点
慎用GRC构件
注意材料价差 
建筑造型带来的结构审批风险及成本超支
立面设计需与体型系数及外墙面积的大小结合
3、立面设计的七种风格及案例分析
立面风格及设计——新中式 
案例：万科第五园、蓝城小镇、泰禾院子
无锡花溪樾、中洲无锡花溪樾、青岛中洲
半岛城邦售楼处方案、中洲青岛半岛城邦
立面风格及设计——新亚洲风格 
案例：中洲嘉兴花溪地花园整体立面方案、
中洲成都中央公园、成都三岔湖
立面风格及设计—— A-DECO风格 
案例：惠州华基江山、成都中央城邦  
立面风格及设计——简欧风格
案例：中洲上海里程、中洲惠州天御
中洲中央公园售楼处实景图
立面风格及设计——现代风格  
案例：无锡崇安府、佛山中洲府、中洲成都里程
深圳某公寓项目、深圳龙华项目、上海珑悦公寓项目惠州央筑公寓项目、重庆公寓项目、惠州天御C项目惠州惠南公寓项目、惠州别墅项目
立面风格及设计——学院风 
案例：惠州南麓院
立面风格及设计——地中海风格
4、立面精细化设计（以成都中洲里程项目为例）
说明、立面效果、裙楼商业标准、裙楼标准 
标准层标准、屋顶标准

第二部分：产品研发新趋势
一、*高低配
1、高容积率情况下的高低配产品的思考
案例：佛山4.0容积率情况下的高低配
案例：佛山3.37容积率情况下住宅的高低配状况
案例：西安3.1容积率情况下的住宅的高低配状况
2、高低配与高层核心特点，限制因素分析及结论导向
案例：3.0容积率住宅高低配
案例：成都中心城区高低配豪宅分析  2.5容积率住宅高低配
案例：成都郊区高低配刚需住宅分析  1.5容积率住宅高低配
案例：成都新都郊区大盘分析  1.2容积率住宅高低配
案例：无锡郊区旅游度假盘分析
3、高低配精细化定位及研发六大要素
二、别墅产品
1、别墅的五大独属特点分析及深度应用分析
2、高容积率别墅规划与户型精细分析
案例：江苏常州精品住宅分析
三、新型洋房
1、新型洋房六大核心特点
2、新型洋房六大分类及其应用特征
3、新型洋房的五大观点
4、叠拼类洋房户型立面及规划特点分析
案例：江苏叠拼户型及立面分享
5、平层类洋房户型立面及规划特点分析
案例：大四房平层大宅户型及立面分享
6、退台类洋房户型立面及规划特点分析
案例：四房退三房及五房顶楼复式层层退台户型及立面分析
四、低总价高单价的面积极限控制与户型创新
1、香港住宅模式分析及未来可能影响内地住宅发展方向的六个技术要点
案例：香港火炭项目分析
五、超高层住宅的广泛应用
A超高层项目各专业把控要点
案例：深圳超高层项目
六、面积赠送
1、满窗凸窗
2、落地凸窗
3、阳台赠送面积
4、设备平台
5、中空
6、露台
7、地下室及夹层
8、6米层高商铺
9、4.5米，4.9米，5.1米等层高的公寓
七、高性价比的研发
既有资源的充分应用及硬件配置的选择要点

第三部分 精细化设计与成本管控的八大板块及80个设计关键点
一、规划与建筑精细化设计及成本管控的十五个关键点
1、项目利润*化：
潜在的利润在哪里
如何才能做到*
如何做多方案比较
2、容积率的选择—不一定是越高越好，案例分析不同容积率情况下的综合对比
3、配套设施及指标的精细化控制—
4、规划需与户型结合—专项的图纸表格是优化控制的高效手段
5、建筑体型—体型与结构成本，节能成本，外立面成本等等均息息相关
6、停车方式
7、土方及地形—及其难控制的效果规范及成本多维结合要点
8、道路系统
9、分期与组团设计
10、地下室专项设计—覆盖规划，建筑，结构机电综合系统
11、无效成本的控制
12、设施部品标准
13、交楼标准
14、成熟产品的使用
15、设计与成本结合的三个里程碑节点及管控要点
二、户型精细化设计及成本管控的九个关键点
1、体型系数—决定设计效果与成本控制的核心数据
2、标准层平面—多种方案的全面效果与数据对比
3、玄关—容易忽视的要点
4、客厅与餐厅—主导户型好坏的根本，多个案例对比分析
5、阳台—功能与品质及客户关注度的精准结合
6、卫生间—最为经典的两种组合方式
7、厨房—细节最多容易忽视的地方
8、空调机位—做到深入的九个条件
9、面积赠送—依然有所作为的地方
三、立面精细化设计及成本管控的十个关键点
1、外立面率—艺术效果也需数据控制
2、风格—主流外观风格的特点及成本状况
3、三控—建筑风格、体型系数、立面选材的综合控制
4、屋顶—坡屋顶与平屋顶的深度比较分析
5、门窗—品质与效果及成本的深度结合分析
6、栏杆—外观与品质及成本的结合
7、线条及装饰构件—每一分成本的投入均需要与收益对应
8、部品及材料的选择—从来不是建筑师说了算
9、（效果工艺成本及客户敏感度充分结合）
10、涂料技术及成本控制要点
11、外立面部品细分落实专篇—案例实操深化分析
四、结构精细化设计及成本管控的十个关键点
1、层高—直接成本与间接成本互相影响
2、基础方案选型—经验与细致数据表格比较才能体现专业
3、梁的布置和配筋方式—简单的事情做*
4、地勘—综合性很强的专业知识点
5、基坑、边坡支护设计—容易出问题的重要关注点
6、柱的配筋—柱子设计需与户型功能及立面设计结合
7、剪力墙—剪力墙的布置与建筑方案结合最重要
8、楼板厚度—规范要求与计算要求相结合
9、钢筋、混凝土材料—充分利用材料特性
10、荷载复核与电算基本要求—机构设计的基本控重点
五、机电
1、机电管线综合控制要点
2、给排水设计管控要点
3、电气设计管控要点
4、暖通设计管控要点
5、智能化的配置及控制要点
6、电梯专项深化技术及成本控制要点
六、景观精细化设计及成本管控的十个关键点
1、景观设计流程—与建筑总体设计及成本管控的系统融合
2、空间和流线布置—案例分析空间尺度组合
3、配置标准清单—模块化清单，系统且完整的专业管控工具
4、功能为主—覆盖所有设计的本质回归功能实用至上
5、主景点—有主题有故事突出重点设计技巧
6、软硬景结合—比例边界和搭配
7、硬景设计要点—不同材料效果成本工艺的综合对比
8、地库顶板覆土—竖向构造的不同材料深度对比分析
9、乔木大灌的比例—数据化管控的延展，比例数据的控制
10、五重园林—学习经典，深化延展（三重四重也可以做的很棒）
11、软景设计技巧—省钱且效果好的十一个软景设计技巧
12、构筑物—数量体型材料及成本专项控制
13、水景—不可没有，但需用好，定位档次及实施
14、入口门楼—好钢用在刀刃上，成本需重点倾斜
15、私家花园—花园虽好，产权难定，结合营销、成本、工程验收及设计效果的专项要点
16、围墙—很主观且成本差异非常大的一个要点
17、架空层—专项可深度挖掘的重点
18、游泳池—设计施工成本感官结合精解
19、别墅区景观特点—公共区域与私家区域各自特点
20、标准化—做的成功的地方总结归纳即成为标准化
七、装配式建筑设计管控要点
1、装配式建筑的标准
2、装配式建筑具体应对措施
3、装配式建筑设计管控要点

第四部分 项目实操案例的深度解析
一、项目产品设计的专业精准解析
二、项目设计与成本结合关键点
三、项目开发过程中的成本变化分析
案例：惠州郊区大盘、成都中心城区豪宅、上海黄浦江豪宅、上海浦东特色楼盘、青岛超级大盘、佛山区域大盘、惠州江滨百万大盘、成都郊区典型大盘、无锡中心城区大盘

讲师简介
刘老师： 资深房地产设计顾问、专家。建筑学专业本科毕业，资深地产开发研究员,房地产规划设计专家。
现为深圳某设计咨询公司总设计师。曾供职于上市地产公司产品设计中心总经理，任职于大型外资设计公司设计总监，专业地产公司副总经理，分管过设计、成本、工程、报建等，曾任城市公司总经理。
擅长于：住宅产品的高溢价开发、住宅项目开发的全局把握及系统的运营拓展，定位，设计，报建，成本及工程等项目开发全过程的综合决策及深度配合。
负责开发及设计项目主要有：深圳置地逸轩、深圳金茂礼都、惠州中央公园、成都中央公园、成都锦城湖岸、青岛半岛城邦、嘉兴花溪地、重庆中央广场、川航大厦、翡翠明珠、一米阳光、大城小爱、祥瑞新城、武汉纳帕溪谷、深圳铂金时代 、重庆国际*、深圳星海名城项目设计（80万方高层住宅项目）、武汉沿海赛洛城（120万方高层住宅项目、南昌沿海花园（20万方别墅项目）、无锡梅村项目（20万方别墅项目）、南昌天骥花园（20万方高层住宅项目）、武汉春之声住宅项目（20万方高层住宅项目）、杭州朝晖现代城（50万方高层住宅项目）......

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