收益
通过学习使学员了解建筑业房地业营改增的基本政策，如何选择纳税人身份，增值税的计税方法，税率和征收率，销项税额与进项税额的计算和法定凭证，税收优惠政策,增值税会计核算等业务知识，为即将开始的营改增提前做好准备。

课程大纲
一、增值税的一般知识　　　　　　　　　　　
1、为什么实行营改增？
2、几年来营改增取得的成效 。
3、“营改增”对建筑业房地产业的影响 。
4、企业如何做好营改增的准备工作
二、一般纳税人与小规模纳税人的区别　　　　
1、所有企业均是增值税纳税人
2、单位采用承包、承租、挂靠经营方式纳税人的确定
3、一般纳税人与小规模纳税人怎样划分
4、怎样登记为增值税一般纳税
5、扣缴义务人
6、合并纳税的规定　
三、征税范围、税率、征收率与应纳税额的计算　
1、增值税的征税范围
2、税率与征收率
3、应纳税额计算的一般性规定
4、应纳税额的一般计税方法
5、应纳税额的简易计税方法
6、过渡时期销售不动产的税率与应纳税额的计算方法
（1）销售老项目不动产的税率和计税方法
（2）销售营改增后新项目的税率和计税方法
（3）销售使用过的不动产税率和计税方法
（4）取得土地的价款如何扣除？
（5）销售使用过的固定资产与销售不动产纳税有何差异？
7、过渡时期建筑服务的税率与应纳税额的计算
（1）新老项目如何划分
（2）建筑业老项目的征税方法与征收率。如何抵扣分包单位的工程款？
（3）建筑业清包工的税率与计税方法。
（4）甲供工程的税率与计税方法。
（5）小规模纳税人的税率与计税方法。
（6）跨地区提供建筑服务如何纳税？
8、租赁不动产的税率与应纳税额的计算
（1）一般纳税人出租营改增前取得的不动产如何纳税？
（2）一般纳税人出租营改增后取得的不动产如何纳税？
（3）异地出租如何纳税？
（4）小规模纳税人出租不动产如何纳税
（5）个人出租房产如何纳税？
9、老项目异地销售的税务处理 。
10、原增值税纳税人有关政策。
（1）原增值税一般纳税人营改增后购建不动产进行税额如何抵扣？
（2）原增值税一般纳税人出售房产如何纳税？
（3）原增值税一般纳税人取得境外服务、劳务如何抵扣进项税额？
（4）原增值税一般纳税人购进服务、不动产等，哪些进项税额不得抵扣？
四、销售收入及成本费用的管理控　　　　　　　
1、销售额收入的确定与发票的控制
2、采购环节增值税的管理
3、取得增值税发票的税务处理与风险控制
五、企业经营活动的增值税管理　　　　　　　　
1、如何选择合作伙伴？
2、如何签订合同。
3、内部业务部门的业务流程再造。
4、企业集团通过统一定价分解税负。
5、招投标中的增值税策略。
6、全员的增值税法制教育。
六、增值税的纳税管理与会计核算　　　　　　
七、增值税的风险与企业内部控制　　　　　　
八、新常态下的税务风险控制　　　　　　　　
（一）、严格清算下的土地增值税风险控制要点
1、如何确认 “销售收入总额”？
2、如何计算“扣除项目金额”？
3、扣除项目金额有哪些具体要求？
4、出售普通准住宅有何税务优惠政策？
5、国家征用、收回房地产有何税收优惠政策？
6、个人转让房地产有何税收优惠?
7、合作建房的递延纳税规定。
8、如何确定土地增值税清算项目？具备何种条件对土地增值税进行清算？
9、为降低税负，房地产企业是卖毛坯房还是卖装修房？
10、房地产公司欲“去产能”，卖项目还是卖股权？
11、转让土地使用权有何纳税技巧?
12、土地出让金返还的税务处理技巧。
13、巧用利息扣除法降低土地增值税的方法。
14、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？
15、降低土地增值税的小区绿化操作技巧？
（二）、企业所得税税务风险控制要点
1、怎样划分开发产品的成本核算对象？
2、开发产品的直接成本怎样核算？共同成本、间接成本应当怎样分摊？
3、开发项目的营销设施建造费怎样核算？在计算土地增值时可否扣除？
4、如何按房产类别分配计算开发产品成本？
5、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？
6、利用人防工程建成的地下车库投资者是谁？房地产企业可否销售利用人防工程建造的车库？如何妥善处理？
7、开发产品完工后发生的成本费用应当怎样处理？
8、何谓开发产品已经完工？“预收账款”何时转作“主营业务收入”？
9、房地产公司吸收其他单位或个人资金合作开发的操作方法。
10、房地产企业以房换地方式取得的土地使用权，怎样确定土地使用权的成本？
11、房地产企业以地换房方式取得房产的，怎样确定房产的成本？
12、投资企业撤回或减少投资分得的资产怎样进行税务处理？
13、企业借款费用怎样在税前扣除？资本化的要求是什么？
14、怎样利用售后回购业务为企业筹集资金？
15、房地产企业怎样利用融资性售后回租扩大融资渠道？
16、何谓“混合投资”？如何利用混合投资业务扩大融资渠道？
17、税法对防止资本弱化有何规定？如何把握关联企业借款？
18、企业向自然人借款的利息支出可否税前扣除？
19、“统借统还”的利息怎样扣除？对总公司因统借统还向成员企业收取利息是否征收营业税？
20、企业债务重组怎样操作可以递延纳税？

讲师介绍
刘老师：我国著名财税专家，高级会计师、注册会计师。现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授，北京刘玉章财税顾问有限公司总裁。
长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与过我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。
出版有《房地产企业财税操作技巧》（第4版）、《土地增值税清算大成》（第3版）和《房地产企业财税操作难题精解》等房地产企业财税专著。
几年来，曾在北京大学、清华大学、、浙江大学、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任中央直属机关高级会计师继续教育的主讲教师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、蒙牛集团、神华集团、大连亿达集团、中国移动等多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。