课程简介
房地产业向来以其资金、劳动力双重密集的特性，以及业务关联方复杂的特征，是财税难重点非常集中的行业。自全面营改增以来，其业务各个环节的财税问题更是层出不穷。这其中，增值税与土地增值税的管理与风险点防控更是房地产财税从业伙伴们业务的重中之重。诸如下列问题是否困扰着大家：销售收入该如何确认？
增值税进项税额该如何抵扣？
土地增值税清算前需要注意些什么？
…… 本课程特邀拥有多年房地产行业财税从业经验的原铁忠博士，从房地产企业增值税和土地增值税两方面，为您一一梳理营改增后房地产企业面临着的涉税风险点，同时也会解析对于增值税和土地增值税，企业该如何进行管理与筹划。 【课程收益】
√见微知著，巩固实务操作关键节点！
√未雨绸缪，洞悉并规避企业税收风险！
√踏准节奏，从容应对营改增新环境！ 【课程内容】
模块一：房地产企业增值税管理及税务风险控制
一、房地产增值税规定
1、房地产增值税纳税人指那些？
2、房地产哪些经营行为要征增值税？
3、那些经营行为不征收增值税？
4、税率和征收率
5、计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
6、纳税义务发生时间
二、销售额
1、销售不动产征税规定
2、销售不动产免税规定
3、不动产经营租赁服务征税规定
4、销售额的确定
5、买房违约赔偿金，销售行为不成立属于营业外收入
6、混合销售，按照主营业务确认销售额
7、兼营行为，分别核算适用不同税率或征收率的销售额
8、视同销售，开发产品九种情形按顺序确定销售额
9、差额征税，全部价款扣除规定项目价款后不含税余额为销售额
10、不动产入股，投资换取股权属于有偿转让
11、公益性捐赠，无偿行为不再视同销售
12、公共配套设施，项目有偿转让应计入销售额
13、地下车库，出租、转让、移交收入确认各不同
三、增值税进项税额抵扣
1、增值税抵扣凭证
2、特殊事项的进项税额抵扣
3、不允许进项税额抵扣的事项
4、增值税专用发票超过法定认证期限180/360天
四、实际事项进项税额税率
五、应缴增值税计算
案例分析
六、房地产开发企业增值税存在的十大问题
模块二：房地产企业土地增值税筹划及税务风险控制
一、什么是土地增值税？征收范围？税率? 计税依据？
1、土地增值税的基本概念
2、土地增值税的清算条件
3、土地增值税的征收范围
4、不属于土地增值税的征收范围
5、免征或暂免征收土地增值税的情况
6、土地增值税的税率
7、土地增值税的计税依据
二、土地增值税的计税收入
1、关于销售收入的规定
2、销售收入举例
三、扣除项目
四、土地增值税清算前的准备
1、税负测算
2、财务梳理
3、资料准备
4、需要关注的问题
——清算单位的确定
——物业业态的分类
——地下成本的分摊
——开发费用的关注
——财政返还的处理
——红线外的支出
——售楼处费用的扣除
——成本分摊方法的限制
——人防车位的认定
——车位收入的确认
——视同销售或售价的调整
——清算后续问题的处理
5、对税务师及税务局存在疑虑的问题做好准备
五、土地增值税清算
1、土地增值税清算的计算
2、案例
3、普通住宅的定义
4、掌握各地普通住宅的定义
六、土地增值税筹划
1、筹划关注点
2、相关税法
七、房地产项目重组的土地增值税风险
1、房地产企业股权转让
2、房地产开发企业合并
3、房地产开发企业分立
4、房地产开发企业对外投资
5、房地产开发企业法律形式变更
6、合作建房
讲师简介
原博士曾在国税总局、省级税务局工作十年以上，后就职于万科企业集团、世茂集团、正大集团等知名上市房地产企业。历任财务部资深经理、税务部总经理、税务总监、助理总裁、总经理等职务。原博士是上海财经大学税收学博士，上海市经信委外聘财务专家，上海外国语大学国际金融贸易学院社会兼职导师，中国注册会计师，注册税务师。
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