‖专题背景‖　
　　
在“金税三期”大数据征管背景下，房地产企业如何适应增值税票据规范抵扣和所得税查帐征收征管体制要求，从战略运营视角进行全流程财税预算管控，转换财税处理思维观，调整全程帐务处理和涉税管控，以把控合同筹划和发票风险关为主线，建立适应房地产行业运营特点的财税管控新思维。

本次课程从筹建环节资金准备进入房地产企业到注销清算环节资金彻底退出企业，通过全程税务预算规划和帐务处理的无缝衔接，利用合同规划和签订、收款、开票、报税、成本核算的实例模拟，让你轻松应对增值税时代房地产企业全流程财税实务问题。

‖主讲专家‖

于老师：
全国注册税务师、会计师，是实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十四年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各地和网络开放平台主讲房地产和建安板块，主要课程有：房地产和建安企业全盘财税管控核算再造、房地产企业三大清算项目及增值税管控应对、房地产企业全程票据处理和合同规划、房地产企业成本核算和测算管控、房地产和建安企业“营改增”全方位应对和转型的组织架构搭建、房地产和建安企业内控制漏洞识别和财务风险应对等实践方面非常强的财税实务课程，培养了很多财务总监；为多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问；讲课以基层财税实务应用见长，政策解析深刻，培养学员树立针对房地产和建安企业行业运营特点的财务管控思维观解决实践中对各类财税疑难问题的处理能力；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，被业内称为“财税实战大咖”。

‖主讲内容‖

第一节：开发流程概述
1．商品房开发流程各阶段表证单书的涉税认定和筹划应用。

第二节：筹建环节
1．财务和税务上如何划分企业筹建期？ 如何帐务处理、涉税规划和票据处理？
2．实例讲解如何将筹建期间发生的开办费业务进行涉税计算和在年度所得税
申报表中具体填报。

第三节：设立环节
1．房地产企业设立环节应关注哪些关键点才能保证其后续发展税负最优化？
2．不同出资方式的涉税分析和公司组织架构搭建的财务规划。
3．机构设置不同对增值税进项有何影响？对土增税有何影响？如何做好事前
筹划？

第四节：筹资环节
1．企业资本结构设计应考虑哪些涉税风险？
2．不同股权筹资方式和负债筹资方式的涉税风险分析和筹划应用案例
如：增值税时代如何通过组织架构搭建，破解房地产企业的融资瓶颈？房
地产开发阶段如何解决高融资成本的税前扣除问题；如何将房地产企
业的高利润税前转出和如何税收洼地的利用。。。。。

第五节：征地环节
1．不同方式取得的土地，其成本如何确认？帐务如何处理？合同如何签税负
最优？如何处理入账票据？
2．征地环节实务应用
⑴ 不同方式土地出让金返还涉税处理和财务核算案例　
⑵ 外购在建项目（如烂尾楼）的涉税分析和票据处理

第六节：开发环节
1．主要涉及税种及筹划应用
2．实务应用
案 例：企业和农民工如何签合同能有效规避社保费？如何发包？如何测
算和管控成本？
案 例：房地产企业电梯合同如何规划税负最优？
案 例：“以房换地”“以地换房”如何确认成本？如何确认增值税等计税依
据及纳税义务？

第七节：预售环节
1．订金、定金、诚意金、保证金等如何开票和涉税处理？
案 例：“买一送一”如何税收处理？以老带新税收风险如何控制？
2．预售环节应关注哪些涉税风险点？
案 例：“未完工”取得收入如何账务处理？如何在季度申报表和年度申报
表反映？
3．所得税预缴申报应注意哪些涉税风险点？有哪些税务筹划应用点？
案 例：房地产企业在所得税预缴方面特殊规定的报表填报模拟？
案 例：实例讲解房地产企业在预售环节如何进行所得税的汇算清缴。

第八节：竣工销售环节

1．开发流程中，会计在哪个节点确认收入？税收又是如何规定的？二者差异
如何协调？
⑴ 收入确认和成本结转应关注哪些财税风险点？
⑵ 如：增值税下公司架构如何规划使销售收益最大化？
⑶ 扣除土地价款后如何开增值税发票？
⑷ 一般纳税人销售开发产品在交房时如何开票、计税、申报、财务处理？
⑸ 计税成本如何确认？建安发票严重不足下，应如何筹划使所得税税负最优
化？
⑹ 增值税下代收水电、燃气、太阳能等费用如何开票和税收筹划？
⑺ 交房面积误差如何开具发票？
⑻ 买房赠送如何进行账务处理和税收筹划？
⑼ 竣工决算期选择应注意哪些涉税风险？如何规划？
⑽ 实例模拟房地产企业成本核算全过程案例。

2．特定业务的涉税处理
如：以前年度应扣未扣费用和资产损失如何税务处理？
案 例：实例讲解房地产企业完工阶段如何进行所得税的汇算清缴。

3．土地增值税清算
⑾ 土地增值税常见筹划方法有哪些？
⑿ 土地增值税清算实例应用。

4．自持管理
⒀ 如何选择项目促销模式？营改增后应规避哪些风险？
⒁ 自持资产如何结合物业管理进行战略运营管理？
⒂ 企业出租新、老项目、转租项目如何税收规划？

第九节：清算分配及注销环节（房地产的资本运作实务应用）

1．清算分配主要财税政策及涉税风险点解析

2．实务案例解析
案 例：分立过程中相关税种有哪些税收优惠政策？如何应用这些政策处理
房地产企业经营资产和解决融资难题？