【课程背景curriculum background】
李克强总理2016年3月5日在政府工作报告中明确，、建筑施工业、金融保险业和生活服务业将在2016年5月1日起“营改增”，与之相关的营改增政策及配套措施陆续出台，3月2３日，国务院、财政部、国税总局正式下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》文件，这一改革不仅对相关行业的税款计算、账务处理、纳税申报表的填写产生深远影响，而且也将对企业的经营管理带来翻天覆地的影响。
各级国地税特别是地方税务机关为避免税源流失肯定将加大对房地产、建安行业务的征收管理与税收稽查的力度，特别是对建筑企业的已收工程款、形象进度等涉及的营业税以及房地产行业预收款、按揭款涉及的营业税加强管理和土地增值税的清算，使得两大行业的税收风险骤然加大。
“营改增”对房地产、建安企业到底是利是弊？该怎样做才能让房地产、建筑企业真正规避纳税风险，合法合理节税，提升企业的税收安全？
企业老总和高层管理人员、财务人员都应高度重视营改增对企业各个方面的影响，包括对组织架构设计、业务流程管理、合同管理等方面进行优化，从而使得企业能够在税制改革的关键时期通过完善业务流程、合理设计组织架构、规范财税处理等措施，降低企业的税负及涉税风险。本课程将从上述各个方面，为您全过程剖析营改增带来的变化与影响、企业的应对策略以及如何防范和化解涉税风险，从而使您能够游刃有余地应对营改增的变化。
【课程收益】
1、第一时间掌握营改增的最新政策与动态；
2、根据营改增具体内容，合理规划房地产及建筑行业异地项目的企业组织架构；
3、明晰两大行业过渡期涉税问题；
4、分析房地产、建筑企业开发建设流程中遇到的主要涉税风险点，精准定位营改增应对策略及涉税筹划技巧；
5、准确把握营改增对合同的影响，确定合同签订中与税收有关条款；
6、根据销项税与进项税的具体规定，优化企业内部财务控制流程，从而控制进项发票的抵扣；
7、掌握不动产进项税抵扣的变化，合理进行涉税筹划；
8、熟练掌握增值税的纳税申报和有关凭证管理，以及增值税的会计核算和营改增的特殊处理；
9、分析营改增政策影响，合理选择供应商及报价；
10、准确把握营改增对取得票据的影响。【课程大纲】
第一部分营改增背景介绍及对建筑房地产企业组织架构的影响
1.营改增政策的六大变化
2.营业税与增值税的原理对企业的影响？
3、营改增政策对房地产建筑行业的十二大影响
4、营改增后房地产建筑企业的八大应对措施
5、关于纳税人的实际操作问题
（1）增值税纳税人身份是否具有可选择性？
（2）没有取得销售额前是否可以认定为一般纳税人?
（3）工程挂靠业务还能做吗?尚未结束的怎么办?
（4）一般纳税人的建筑企业可否实行简易征收的模式?
6.关于应税范围及税率的实际操作问题
（1）出让或转让土地使用权是否缴纳增值税？
（2）转让股权是否缴纳增值税?
（3）土地或不动产投资是否缴纳增值税?
（4）免费的停车位是否要视同销售征收增值税?
（5）100%同一控制企业间土地房屋权属划转如何缴纳增值税？
（6）“买一赠一”是否缴纳增值税？
（7）建筑业视同销售范围？
（8）单位和个人二手房交易中的适用税率
7、关于应纳税额及计税方法实际操作问题
（1）小规模纳税人期间，一次性销售额超过认定标准时，如何适用税率？
（2）简易办法征收的选择
（3）混合销售与兼营税率的适用
8.营改增后税负的变化
（1）从行业链条看待营改增税负变化?
（2）如何从经营各个环节上管控企业税负?
9.营改增对建筑房地产企业利润的影响分析
10.建筑房地产行业营改增的疑难问题
（1）异地项目纳税主体的界定及可能出现的征管问题
（2）新老项目的界定标准及不同政策的影响
（3）预征率的确定及对整体税负的影响
（4）存量不动产出租、转让过程中的应对措施
（5）不动产进项税额抵扣的处理
（6）甲供材与包工包料的税务处理
（7）劳务费用进项税额抵扣处理方案
（8）租赁及临时建筑进项税额的影响
（9）集体福利的界定及对进项税额的处理
（10）不同来源资处理的税务问题 第二部分营改增对于建筑房地产企业组织架构的影响分析
（1）母子公司
（2）总分公司
（3）项目部 第三部分 营改增过渡期政策及建筑房地产企业的应对措施
1.建筑房地产产企业不同项目过渡期政策的主要规定
2.固定资产、原材料等购进时点的选择
3.建筑房地产企业过渡期合同管理 第四部分 与销项税有关的管理
1.征税范围与税目的确定对合同条款的影响
2.如何理解与界定价外费用及在合同条款中约定
3.合同条款中的结算方式对纳税义务发生时间的影响
4.发票开具的具体要求
5.销项税额的账务处理
6.销售使用过的固定资产的税收政策、发票开具及账务处理
7.视同销售的界定及销售额的确定
8.关于应税销售额的实际操作问题
（1）抵值卡如何开具发票和确认销售额？
（2）建筑公司包分包工程如何确认销售额？
（3）建筑公司包工包料和清包工程如何确认销售额？
（4）建筑公司跨期工程如何确认销售额？
（5）建筑与房地产企业视同销售销售额的确认
（6）出租的不动产免租期内如何确认销售额?
（7）代为政府的收取的款项可否从销售额中减掉?
（8）随房赠送物业管理费如何确认销售额?
（9）折扣销售的销售额如何确认？ 第五部分 与进项税额有关的管理
1.进项税额的主要规定
2.非正常损失的界定及抵扣
3.不动产进项税额的抵扣
4.与职工福利有关的进项税抵扣问题
5.进项税额转出的判定
6.供应商管理及如何比较不同供应商的价格
7.进项税额的账务处理
8.关于进项税额抵扣的实际操作问题
（1）买房送家电的情况，房地产企业可否抵扣购买家电进项？
（2）以土地使用权、不动产、机器设备作价出资的情况，是否可以抵扣进项税额？
（3）房地产企业成片取得土地，分期开发,如何抵扣?
（4）土地出让金、政府性规费是否可以抵扣？（市政配套费、排污费、异地人防建设费）
（5）土地出让金返还是否应做进项税额转出？
（6）缴纳土地出让金的滞纳金是否可以抵扣？
（7）境外设计费、策划费的如何抵扣？
（8）零星工程的如何抵扣？
（9）拆迁补偿费如何抵扣？
（10）购进苗圃可否按外购农产品计算抵扣进项税额？
（11）施工临时用水、用电如何抵扣？
（12）房地产开发企业甲供材如何抵扣进项税额？
（13）混合销售业务营改增后如何开具发票和抵扣进项税额？
（14）融资成本可否抵扣进项税?
（15）不能抵扣进项税额的事项?
（16）营改增后如何管控发票风险？
（17）支付的劳务派遣费能否抵扣进项税?
（18）砂石水泥采购如何抵扣进项税额？ 第六部分 营改增背景下建筑房地产企业发票管理技巧
1.营改增背景下企业发票管理的流程及控制；
2.建筑房地产行业普通发票的涉税风险分析；
（1）不同类型的违约金支出是否必须凭发票入账
（2）以资产评估报告作为原始凭证入账的资产可否税前扣除？
（3）民间借贷的如何取得合理票据
（4）房屋拆迁补偿款的票据管理
（5）青苗补偿费的合规票据规定
（6）跨年度票据如何入账？
（7）承租房屋，支付水电费只取得收款收据，能否税前列支？
（8）母子公司间业务往来是否需要开具发票？
（9）销售使用过的固定资产如何开具发票？
（10）建筑企业分包工程如何开具发票？
（11）从事超出经营范围内的业务，可否开具相关内容的发票？
（12）对合法有效凭证的理解
3.增值税专用发票的涉税风险解析
（1）增值税专用发票的特殊要求----四流一致
（2）善意、恶意取得虚开增值税专用发票的处理
（3）失控发票的处理
（4）滞留票的最佳处理方案
（5）增值税视同销售中的发票管理
（6）超期认证的增值税专用发票的补救办法
（7）发票管理未来的发展趋势
【主讲专家】
李记有 历任北京注册税务师协会副会长、会长，中国纳税精算师协会会长，中国当代最聚人气的税收筹划实战运作专家，总理李克强的智库专家！国税总局领导的政策顾问；中国一系列税收筹划成功案例的操刀者和设计师，形成一系列最具指导价值的实践经验与理论总结，在国内首先创立“税收筹划变量引进和因素分析”两大学说和理论体系；并创建了全国首家税收筹划网；房地产建筑业纳税风险全程控制解码图研发人。硕士研究生、正高级会计师、中国注册税务师、国家会计学院客座教授，清华大学继续教育学院、清华大学职业经理人训练中心税收筹划课程特聘教授。专著《企业如何进行税收筹划》、《企业税收筹划操作指南》等出版后，引起业界和企业高度关注，成为企业税收筹划实践的操作宝典。另著有《税务代理理论与实践》、《国税实务》、《税收筹划的基本思路和实务操作》等著作；是中央电视台、中国税务报、中国财经报的税收筹划访谈嘉宾，并多次在全国几十个大中城市举办专场报告会。
邵晓琳 国内资深实战派财税专家，高级讲师，某著名税务师事务所执行总裁兼技术总裁。注册会计师、注册税务师、经济学硕士。长期从事税务培训、税务咨询、税收筹划、审计等工作。有丰富的实践工作经验和扎实的会计、税务理论基础，是既懂税收政策，又具有实践经验的复合型、实战型涉税专业人才，尤其擅长于房地产开发、建安企业的各项税收筹划和研究。现已成为全国多家房地产、建筑企业的高级税务顾问，致力于为企业建立涉税风险防控系统，通过事前、事中、事后三个阶段的服务，控制和降低企业纳税风险，为企业创造更大的价值。
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