‖专题说明‖　　
随着营改增税制改革的全面推进、国地税联合税收稽查全面展开，拉开了国地税机构合并新征管模式的序幕，房地产企业如何有效应对税收“联合稽查风暴”？“金三”大数据的整合与评估，可以迅速、有效发现房企日常税收申报存在的问题，财税人员在费用、成本归集方向上更加彷徨，如何应对纳税评估带来的潜在风险？5月初增值税税率由11%下调为10%，不仅仅是所得税税负上升、资金成本增加，原本已经复杂的土地增值税清算对象又增加了一个全新清算内容，我们应该如何分解不同项目的收入、如何计算对应扣除的税金？房地产开发企业开发流程的复杂性与会计核算的特殊性，实际操作中疑难问题层出不穷，各地营改增解释又互有出入，财税从业人员站在“营改增解读”的十字路口，如何选择？如何规避税收风险？
为切实解决房地产企业营改增后三大税种的疑难问题，消除未知税收风险，有效配合营改增工作的进展，本次课程“私人定制”、量身打造“国地税合并背景下的三大税种疑难问题百问百答”， 以房地产企业增值税、企业所得税、土地增值税（重点解读）三大税种为经，以多角度破解税收疑难问题为纬，“全方位”、“立体式”解读营改增以来财税人员遇到的疑难问题，辅以风险防控与纳税筹划技巧，为房企落实筹划方案、规避涉税风险、全面降低税负提供帮助！

‖主讲内容‖
第一节：增值税部分精讲
1．增值税税率下调对房地产企业的影响是什么？
⑴ 税率下调与房地产企业纳税义务发生时间协调
⑵ 税率协调对于土地增值税清算构架的影响
⑶ 税率下调对于工程造价的影响
⑷ 税率下调对于企业所得税的影响
2．买房子送家电、送装修是否视同销售？
3．以老带新业务支出如何进行税收处理？
4．零首付（假按揭）如何缴纳增值税？
5．租赁合同免租期是否视同销售？房产税如何规避？
6．产权式酒店、还本销售模式的差异？
7．如何判定价外费用？价外费用的特点是什么？
8．不同形式违约金如何增值税处理？
9．土地价款抵顶增值税如何计算？如何开票？
10．不同形式的土地返还款如何进行税收处理？
11．销售价格偏低如何理解？通过广德发案件进行深度解读
12．以地换房、以房换地如何确定计税依据？
13．配建经适房是否缴纳增值税？
14．红线外支出、代建道路如何进行税收处理？
15．非货币性投资是否缴纳增值税？
16．集团拿地、分公司开发如何进行土地成本确认？
17．新老项目同时存在如何把握不得抵扣进项？
18．会计确认收入和增值税纳税义务发生时间的关系是什么？
19．面积差、销售退回等如何进行税收处理？
20．增值税项目划分与土地增值税划分有何不同？
21．清包工与甲供工程如何判定？
22．如何辨析“自产货物”？
23．如何理解“三流一致”？税局为什么要求必须“三流一致”？
24．水电费抵顶工程款如何处理？
25．售后回租销售模式双方税收风险是什么？
26．转让土地使用权如何计税？
27．诚意金、定金如何区分，如何规避税收风险？
28．烂尾楼销售如何计算增值税？
29．“开盘有礼”赠送客户礼品是否视同销售？
30．房地产企业全程增值税会计处理如何做帐？
第二节：企业所得税部分精讲
1．最新季度申报表案例解读（总局2018年26公告）
2．会计确认收入时点与企业所得税确认收入时点有区别吗？
3．营改增对企业所得税申报是否有影响？如何操作？
4．非货币性投资是否缴纳企业所得税？
5．营改增后城建税如何在报表列式？
6．如何理解“资本弱化”条款？
7．如何辨析业务招待费？可否在“开发间接费”列支？会议费、差旅费、私车
公用等如何在进行企业所得税汇算妥善处理？
8．如何理解“合法有效凭证”？可否列举详细说明？
9．成本差如何进行税收处理？
第三节：土地增值税部分精讲
一．基础知识
1．如何辨析增值税“旧房”与土地增值税“旧房”？
2．营改增对土地增值税的收入有何影响？
3．土地增值税预缴如何计算？
4．营改增后土地增值税如何划分项目？
5．土地增值税清算税金包含哪些？如何扣除？
6．土地差额递减增值税是否影响土地增值税清算的“收入”与“扣除”？
7．以股权收购名义是否缴纳土地增值税？通过税局与法院的宣判进行对比，
深度分析解读
8．旧房拆迁费用是否进入开发成本？
9．无偿划拨土地如何计算土地增值税？
10．转让旧房如何计算土地增值税？
11．土地增值税扣除的原则如何理解？
12．收购烂尾楼继续开发如何计算土地增值税？
13．土地评估增值+股权收购方式取得土地如何确认土地成本？
二．营改增与融资
1．非金融机构借款是否缴纳增值税？
2．股东、自然人“无息”借款税收风险如何处理？
3．委托借款、“转贷”的差异分析
4．统借统还免税的条件是什么？“孙公司”是否适用
5．如何准确理解资本化利息的起点与终点？
6．如何理解“明股实债”与“明债实股”？
7．融资性售后回购如何规避税收风险？
8．融资性回租业务税收处理界定
三．拆迁还建
1．拆迁费依据哪些资料计入土地成本？
2．被拆迁人收到拆迁补偿收入是否计征增值税？
3．拆迁还建行为是否计征增值税？纳税义务发生时间是什么时候？是否区分异
地安置与本地安置？
4．拆迁还建行为会计如何处理？ “视同销售”还是“销售”？
5．拆迁行为如何征收企业所得税？
6．拆迁行为如何征收土地增值税？是否属于税收优惠？
7．拆迁还建是否开具发票？如果开具，金额如何确定？
8．拆迁行为如何计征契税？
四．合作建房
1．出地方立项，出资方出资合作建房，出资方不同分配方式下双方如何进行三
大税种分析？
2．出资方立项，出地方出地合作建房，出地方不同分配方式下双方如何进行三
大税种分析？
3．以租代建如何规避税收风险？
五．装修、车位、成本分摊
1．如何划分“软装”与“硬装”？
2．装修支出对土地增值税影响是什么？
3．不同售楼部如何进行会计与税收的协调？
4．人防车位销售全方位税收分析
5．无产权车位全方位税收分析
6．有产权车位全方位税收分析
7．车位租赁全方位税收分析
8．车位成本分摊原则
9．占地面积法运用暨解读
10．建筑面积法的运用暨解读
11．直接成本法运用暨解读
12．预算造价法运用暨解读
13．层高系数法运用暨解读
14．成本核算对象对于土地增值税的影响
15．成本结转的时点分析
16．土地增值税清算（或者预测）数据采集表演示。通过详实的采集、阐述数据
来源及数据的必要性
17．土地增值税税负测算演示
18．成本数据评估方法
第四节：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

‖主讲专家‖王老师：会计师，注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问．答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，汇算清缴，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市讲授房地产行业税收专题讲座几百次，讲授由浅入深．生动活泼．内容准确．分析透彻．简明扼要．操作实用；授课风格生动诙谐．风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。