‖专题背景‖　　　
2019年国地税合并全国税务统一管理后，税务机关的征收管理将发生根本性的变化，税务监控必将提升到一个新的高度。企业财务资料、纳税申报备案资料、发票信息、第三方信息等都被纳入大数据监控，房地产开发全流程、全税种涉税问题一览无余。面对新的形势和新的挑战，企业应积极备战，加强风险把控。
本课程结合国家最新房地产税收政策和当地税收政策，由国内著名财税专家帮助企业梳理房地产开发全程中的增值税、企业所得税、土地增值税、个人所得税扣缴、契税、土地使用税、印花税等全税种管理方面存在的风险点，帮助您及时发现问题，全面提高您的税收风险管控水平。

‖专题收益‖
1．权威解析2019年国家实施增值税新税率政策，做好财税对接工作；
2．分析房地产开发全流程涉及的全部税种，拓宽财税管理人员的管理视野；
3．厘清并掌握增值税一般计税方法的纳税义务发生时间和企业所得税的收入确认
时间；
4．准确判断增值税进项税额可否抵扣的原则，进项税额抵扣的“负面清单”是怎
么回事？
5．梳理土地增值税清算全流程存在的重点问题及应对策略；
6．深入透析房地产收入、成本的确认、费用、税金的扣除等各方面的新变化，掌
握企业所得税汇缴及其重点；
7．解析房地产企业开发成本会计核算、企业所得税成本核算对象、七大成本核算
项目具体内容以及共同成本间接成本分摊方法，在此基础上重点分析土地增值
税清算对象、五大扣除项目与会计核算企业所得税的差异；
8．新个人所得税法实施后，个人所得税全员全额扣缴的风险点在哪里？
9．分析土地使用税、房产税、契税、印花税的主要风险点及相关政策；
10．与国内房地产业顶级税收专家零距离交流，答疑解惑，解决您实际工作中的每
一个疑难问题。

‖课程内容‖
第一节：2019最新增值税和企业所得税政策权威解读
1．国家增值税减税让利税率下调政策解析及合理运用
2．关于统一增值税小规模纳税人标准的通知和小规模纳税人优惠政策解读及规
划
3．解析关于进一步扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通知
4．国家税务总局关于企业所得税资产损失资料留存备查有关事项的公告
5．关于企业新购置的设备器具一次性折旧扣除有关企业所得税政策
6．房地产企业集团内单位之间的资金无偿借贷行为免征增值税新政策分析
7．其他涉及房地产企业最新税收政策
第二节：开发流程中增值税实务操作与风险防控
1．开发前期一般计税方法与简易计税方法判断分析管理
2．交房前预收账款预缴增值税计算方法
3．交房后一次性结转收入增值税纳税义务发生时间风险管控
4．销售现房一次性收款、分期收款、按揭销售和委托代销方式下，增值税应纳
税额和销项税额计算时点管控
5．购买土地和支付拆迁补偿费环节支出金额抵减增值税销售额的计算方法和会
计处理分析
6．销售环节卖方品中代收代付费用增值税风险管理
7．一般计税方法进项税额进项税金七大不得抵扣事项风险分析
8．新老项目并存期间老项目和新项目增值税进项税额划分的计算方法解析
9．开发过程中企业办公费用、销售费用进项税额抵扣风险把控
10．筹办期项目公司各项支出进项税额抵扣分析
11．境外支付设计费用扣缴增值税风险分析
12．利息费用和相关融资费用进项税额抵扣风险防控
13．租入固定资产和不动产进项税额抵扣风险管理
14．提前开具增值税专用发票抵扣风险管理
15．企业投资金融商品缴纳增值税风险管理
第三节：全流程中企业所得税实务操作与风险防控
1．企业完工前收入会计确认与企业所得税收入确认调整分析
2．企业完工后收入会计核算与企业所得税收入计税调整分析
3．开工前与完工后房地产开发成本核算对象的确定，成本项目的具体范围和共
同成本的分配方法等
4．完工后房地产企业所得税开发成本与会计成本差异调整分析
5．开发中拆迁补偿、公共配套设施、地下车位的成本核算与税收处理分析
6．开工前后时段利息费用及相关融资费用的会计处理与税收处理。利息费用资
本化和费用化列支按什么标准区分？境内关联方融资借款符合哪些条件可以
不受债资比例2:1限制？
7．预售和交房时一般计税土地成本和拆迁补偿费抵扣销售额冲减销售成本的核
算
8．全流程中开发费用所得税前扣除判断原则的分析运用
9．《企业所得税税前扣除凭证管理办法》解读，哪些费用需要发票，那些费用可
以用收款收据、分割单和证明税前列支
10．项目公司筹办期间发生的开办费会计处理与税收处理分析
11．全流程发生的期间费用哪些有税法限制的标准和范围，解析职工福利费范围、
广告费业务宣传费、业务招待费、职工教育经费、工会经费、捐赠支出、赞
助支出、佣金手续费、挂靠管理费、各种保险费等税前扣除要求
12．企业发生的固定工、合同工、临时工、农民工、劳务派遣人员和返聘退休人
员的工资薪金税前扣除的要点分析
13．企业的固定资产、无形资产、长期待摊费用取核算重点分析，取得时、后续
计量时和处置时哪些方面有涉税风险？
14．企业各项资产发生损失税前扣除新规定分析，坏账损失、资产减值损失、违
约金损失、赔偿损失税前扣除要点
15．税金及附加税前扣除的最新规定与会计核算
第四节：全流程中土地增值税实务操作与风险防控
1．土地增值税的征税对象和范围，无产权的地下建筑物和公共配套设施，是否
征收土地增值税？
2．土地增值税清算对象分类，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分类，
销售旧房如何预征和清算？
3．土地增值税的预征，哪些类型房产不预征土地增值税？什么情况下可以实行
核定征收？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税预征收入基数的
变化
4．土地增值税清算的两种类型和清算时点，包括清算责任和清算时点的选择，
土地增值税清算后再转让房地产的处理？
5．土地增值税项目清算收入的范围及3步确认法，包括应收未收房款、价外费
用、折扣折让、销售退回，面积补差、违约金收入等是否缴纳土地增值税？
营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税清算收入如何计算确定？跨
营改增期的项目清算时，清算项目收入如何确定？
6．房地产企业所得税六大成本和土地增值税项目清算5大扣除项目详细解析
7．“营改增”前后，土地成本和拆迁补偿费成本如何确认。营改增后，一般计税
项目开发成本和拆迁补偿费可以抵减销项税额，其土地成本和拆迁补偿费成
本是否需要调减？两种确定方法中哪一种对企业有利？
8．开发成本合法票据认定、拆迁补偿费用、政府许可规费成本化或费用化区分、
装修费用扣除政策分析，公共配套设施费用、开发间接费用（总部费用和项
目部费用的归集划分）政策分析
9．开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）扣除政策分析，利息费用是单
独计算扣除还是计入开发成本扣除？
10．税金及附加在“营改增”前后的变化分析，什么情况下城建税及教育费附加
能全部扣除？什么情况下不能全部扣除？
11．加计扣除政策分析，转让哪些开发产品不能加计扣除？
12．扣除项目在不同清算对象中的3种分配方法，包括占地面积法、建筑面积法
以及其他合理方法等的使用方法，连体楼土地成本和开发成本如何分摊？
13．特殊事项的土地增值税处理，包括拆迁补偿房屋、合作建房、房地产投资、
股权转让和委托代建等土地增值税政策解析。
第五节：开发流程中个人所得税扣缴实务操作与风险防控
1．全流程个人所得税扣缴及个人所得税风险管理
2．代开增值税发票支付个人所得未扣税风险防控
3．税前所得合同与税后所得合同扣税风险防控
4．离退休人员、临时工扣税要点
5．企业支付兼职顾问费扣税风险防控
6．企业支付董事费扣税风险防控
7．报销个人车辆使用费和通讯费扣税风险防控
8．支付置业顾问佣金、手续费扣税风险防控
9．支付员工辞退费用扣税风险防控
10．企业支付一次性年终奖扣税风险防控
11．营销中实物奖励、赠送礼品扣税风险防控
12．税后留存和资本公积转增股本风险防控
13．公司股份制改造个人所得税风险防控
14．股东或员工个人借款年终未归还风险防控
15．发放一次性年终奖扣税风险防控
16．支付个人利息费用扣缴个人所得税风险防控
17．公司并购重组个人所得税风险管理
第六节：开发流程中其他税收实务操作与风险防控
1．取得项目土地环节中土地使用税的纳税时间，契税计税依据和印花税管理
2．销售开发产品环节土地使用税和印花税的风险管理
3．全流程中自用的房屋、样板房、配套设施、地下室的房产税政策分析
4．开发产品自用、出租的房产税和印花税风险分析
5．全流程印花税检查的主要风险管理（应税合同、实收资本、资本公积、核定
征收与查账征收、含税合同与不含税合同等）
6．企业重组、注销环节的全税种税收风险分析

‖主讲专家‖陈老师：著名税务策划专家，中国注册税务师、注册会计师，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员。曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，市局稽查局局长；省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网评价其为"十大税收策划专家"；在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文200多篇。出版个人专著5部，参与国家税务总局稽查局编写税务稽查专业培训教科书《房地产税务稽查实务》和《税务稽查案例》书籍二部；个人专著《企业所得税疑难业务指南》和《企业并购重组税收筹划及运用》深受税务界和企业界的好评。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座上千次，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。