‖专题收益‖
增值税严征管体制下房地产公司核定征收征管模式已成历史，严打发票虚开的征管大背景下，如何结合房地产行业运营特点，通过公司全程架构优化、商业运营模式创新和合并、分立、资产划转等资本运作方式，有效处理房地产行业高暴利，合理降低公司整体税负，实现公司财务收益最大化。‖培训对象‖想了解掌握房地产公司在增值税严征管体制下如何通过公司全程架构优化、商业模式创新和针对房地产行业运营特点的资本运作模式有效处理高税负的财务主管、财务总监、运营经理、税务会计等；税务系统想了解房地产行业资本运作实操的征管人员和稽查人员等。 ‖主讲内容‖
一：增值税严征管体制下房地产公司形势分析及应对方略
1．目前征管新形势
⑴“金三”上线带来税收征管大数据背景下涉税违法精准定位新革命
⑵“双随机一公开”稽查执法模式的全面铺开
⑶ 税警联合严打发票虚开虚抵的推进
⑷ 黑名单制度的广泛落实
⑸ 房地产公司财税管控如何应对？
2．房地产行业运营特点的财税管理新考验
⑴ 收入的不可规避
⑵ 开发成本的显性化
⑶ 融资成本的虚高
⑷ 核定征收征管模式已成历史
⑸ 高暴利带来增值税、企业所得税、分配个人所得税、土地增值税等高税负困境
⑹ 如何结合行业运营特点破解？
二：公司架构优化概述
1．房地产的开发流程及各环节相关表证单书的财税应用
2．公司架构设计分析及商业模式创新的财税规划新走向
三：房地产公司全程架构优化、商业模式创新和资本运作实操演练
1．设立阶段
⑴ 投资主体如何规划能使集团公司总体税负最优化？
⑵ 从集团战略运营视角如何规划投资类型和商业运营模式？
案 例：土地使用权投资全税种实例解析
2．拿地阶段
⑴ 不同方式取得的土地，如何进行商业模式创新和合同规划使其综合税负最优？
⑵ 不同方式返还的土地出让金案例解析和商业模式规划
⑶ 增值税体制下土地一级开发如何规划商业模式税负最优？
⑷ 土地的不同资本运作模式实例解析
案 例1：投资和划转的财税政策应用
案 例2：股权收购
案 例3：接盘方式取得开发项目
3．开发阶段
⑴ 增值税体制下如何进行招投标？
⑵ 工程发包模式如何进行商业模式规划能使开发和建筑双方综合税负最优？
⑶ 如何进行盈利预测和对外报价？
⑷ 如何进行采购定价优选供应商？
⑸ 在“不能”取得增值税发票的前提下，如何博弈商品的价格？
⑹ 电梯合同如何规划税负最优？
⑺ 针对银行对房地产企业严格限贷下，房地产公司如何进行架构优化和商业模式创新有效破解融资难题？
4．预售、销售阶段
⑴ 订金、定金、诚意金、保证金等如何进行商业模式优化能使其有效延缓纳税和降低税负?
⑵ 如何选择项目促销模式？营改增后应规避哪些风险？
⑶ 广告合同如何签订税负能最优？
⑷ 竣工决算期选择应注意哪些涉税风险？如何规划？
⑸ 增值税下代收的水电、燃气、太阳能等费用如何更新商业运营模式?
⑹ 买房赠送如何处理和税收筹划？
5．自持运营管理阶段
⑴ 自持资产如何结合物业管理进行战略运营管理？
⑵ 企业出租新、老项目、转租项目如何税收规划？
6．合并分立的资本运营。
⑴ 合并分立等资本运作模式必备财税知识和核算技能
⑵ 合并分立过程中相关税种有哪些税收优惠政策？
⑶ 如何应用这些政策处理房地产企业经营资产和组建企业集团破解融资难题？
⑷ 相关案例应用解析
四：专家现场预留时间与学员答疑互动
‖主讲专家‖于仁德：全国注册税务师、会计师，是实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十四年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各地和网络开放平台主讲房地产和建安板块，主要课程有：房地产和建安企业全盘财税管控核算再造、房地产企业三大清算项目及增值税管控应对、房地产企业全程票据处理和合同规划、房地产企业成本核算和测算管控、房地产和建安企业“营改增”全方位应对和转型的组织架构搭建、房地产和建安企业内控制漏洞识别和财务风险应对等实践方面非常强的财税实务课程，培养了很多财务总监；近年来，为多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问；讲课以基层财税实务应用见长，政策解析深刻，培养学员树立针对房地产和建安企业行业运营特点的财务管控思维观解决实践中对各类财税疑难问题的处理能力；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，被业内称为“财税实战大咖”。
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