2010年最新房地产涉税问题解析与经典纳税筹划案
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课程信息：
第一部分 博弈型案例分享
一、产生的法律原因
1.不为人知的税法故事
□《营业税暂行条例实施细则》第四条修改背后的故事
⑴未修改前的避税手法 ⑵修改后的争议及荒谬的税收实践
2.奇怪的税收条文（立法小事故）
□《国家税务总局关于石材加工企业承包建筑装饰工程征税问题的批复》（国税函[1999]940号）
3.再来一个立法事故文件
⑴关于扣缴分包人营业税问题 ⑵国税发[2002]117号
4.条例中的莫名其妙文件
□《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第十八至二十条
⑴一次性付款带来的问题
⑵实践中，并非每笔业务都会签订合同
二、案例分享
案例1：一个博弈的特别优惠文件
案例2：后续的所得税故事
※地产的开办期是什么时候结束？
※未开发即有收入怎么处理？
案例3：税率差的案例
案例4：合作建房1
※如何对房地产公司定性。是定义房地产公司为销售不动产，还是委托建房。
案例5：合作建房2
※营业税应在什么时候确认缴纳。企业所得税如何确认
※税务机关能否认定双方价格偏低进行纳税调整。
案例6：投资公司的故事
※根据118号，投资公司是不是只赚不亏？
※投资公司的招待费、广告费按什么作为基数？
案例7：培训机构的故事
※培训公司的会员午餐是业务招待费吗？
案例8：统借统还的故事
※如何做到统借统还？
案例10：酬金制物业公司的故事
※业委会是否可以作为合同主体？
※如何开户？ ※如何运作?
案例11：代销的故事
案例12：境外避税的故事
※涉外技术协议
※差旅费，要不要交营业税？ ※如何付汇？
案例13：全球化避税的注册地
※境外避税港和境内避税港
案例14：集团税务管理的方法
思考：什么叫取得收付款的凭据？
案例15：关联方转移定价
16.影响土增政策的案例 □将车库改为普通标准住宅
17.营业税价外费用
18.地产营业税差额征税
19.资本运作风险分析
□报告分享
20.精装避税
□报告
21.合作建房的运作模式
武汉案例
22.原117号是否废止？
117与新细则的衔接
例：家居工厂的故事
23、契税避税案例
⑴房地分离 ⑵代建
第二部分 31号文解析
一、《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）
思考：
1.完工与未完工对于稽查来说有什么区别？
2.竣工证明材料是指什么？
3.竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果？
4.现在仍有筹建期吗？
二、收入的税务处理
一、销售收入
思考1：未正式签订“合同”所取得的收入
思考2：定金、意向金是不是收入？
思考3：啥叫取得索取价款凭据(权利)？假按揭要不要交所得税？
思考4：预收收入是不是视同销售？
二、租金收入
1.免租期的问题，房产税，所得税怎么处理？
三、成本、费用扣除的税务处理
※营业税金及附加、土地增值税如何扣除
※预缴时按299，没有调减怎么办？
※调增，调减到底调什么？
※本年度预售收入是否需要在附表三调减？
※问题：当年预售收入季度预缴计算的毛利，如果当年度完工，是否允许在附表三52行扣减计算的毛利？
※以前的招待费如何处理？
（一）广告及业务宣传费（扣除基数确认：预售合同收入处理）
1.税法规定 2.会计规定：广告费及业务宣传费可以据实列支。
3.会计与税法的差异分析 4.案例分析
（二）业务招待费
※操作实例
■总结
1.如何以前的预交毛利率高于实际毛利怎么办？
2.税率差变动是否能转回？
3.和以前年度的差异，通过应纳税额调整，当年的差异，通过预交税额调整。
4.以下四种情况会引起前期多交税款，以后年度不能退税
5.完工标准问题
※案例
□已销开发产品的计税成本
思考：哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？
□维修费用的扣除
※土地闲置费是开发费用还是开发成本？
□配套设施的扣除
思考：上海可以办出产证。仍可以作为公共配套吗？
□保证金的扣除
□佣金或手续费的扣除
□利息支出的扣除
□财产损失的扣除
四、计税成本的核算
（一）成本对象
（二）共同成本和间接成本的分配办法
1.占地面积法 2.建筑面积法 3.直接成本法
（三）特殊成本的约定分配方法
1.土地成本，一般按占地面积法进行分配
2.单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配
3.借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配
4.其他成本项目的分配法由企业自行确定。
5.特殊预提(应付)费用计入开发成本
■成本 总结
1.土地、配套、利息是主要的需分难的共同成本
土地按占地面积，配套按建筑面积，利息按直接成本或预算造价法
2.计算步骤
（1）在开工前合理的划分成本对象（6大原则）
（2）归集开发成本（6类成本科目、3类成本项目）
（3）分配成本（4种分配方法）
（4）确定完工标准（3个完工标准）
（5）计算单位工程成本（注意总可售面积的确认）
（6）计算销售成本（注意配比结转成本）
（7）成本调整（二次分摊）
第三部分 特别税收问题探讨
一、房产税的疑难问题
1.免租期如何交房产税
2.未入帐的房产如何交房产税
3.地下建筑物如何交房产税
二、个人所得税
1.史上最强个税优惠文件介绍
2.外个税 3.大企业的便函 4.取消13薪
5.保险及信托 金融工具避税
三、协定的知识
1.六个月怎么算 2.183怎么算
四、拆迁费
1.营业税 2.企业所得税
五、不征税收入
六、追溯调整的程序问题
第五部分 税收筹划
一、避税的四种境界
1.乱帐 2.钻空子 3.形式重于实质 4.博弈文件
二、税法的漏洞与硬伤—缺少核心概念和逻辑性不严密是税收筹划的一个利器
三、筹划的基本程序
1.征税对象 2.义务人 3.时点 4.滥用优惠
四、创新性筹划
1.非常规业务 2.违约金，法院文书，失火
五、形式重于实质
六、七种武器
征管习惯影响下的
土地增值税形变分析及清算技巧
第一节 土地增值税征管现状
一、“搞不懂”的税种
※名义上的第二道流转税(税金可所得税前扣除）
※操作意义上的第二道所得税 （参照所得税的口径操作）
※国税发【2000】 44号文的做税思路和精神
□合作建房的故事
二、征管现状
理论上
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
实际上
总体上原先核定为主，查帐为辅（有原因）
现在查帐增多
地方习惯和政策优先，有时和中央政策完全不同（各省不同，各市不同，各区不同）
三、征管现状
1.青岛及各地的地方性政策规定
思考：
A公司到国土房产局打了一个批复，是普通住宅，如何认定？
预售是2003年，2007年清算，是分段计算？还是按新政策？
2.当地的征管习惯
思考：为什么一些专家建议开发精装房，是个“外科医生”的作法？《筹划不可顾此失彼》
案例：由于不了解征管习惯而导致的c公司失败筹划案例（沟通的重要）。
第二节 土地增值税税法解读（基础入门）
一、土地增值税概念
思考：只转让建筑物而不转让国有土地使用权是否要交土地增值税？（化工厂划拨土地建房分房的案子）
二、土地增值税的税率
三、应税收入的确定
1.房地产销售收入
思考：没有产权证的销售房地产，是不是收入？还是参照国税函〔2007〕645号？（军房的问题）
2.视同销售收入
案例：一个划拨地块上的建筑物抵押给银行，银行拍卖，税务要征土增。
思考：以房地产减资，是否交营业税和土地增值税？无偿捐赠呢？
未列举捐赠，是否可以核定？
3.自用或出租
思考：地下建筑面积如何处理？
自用的地下建筑面积，成本如何处理？后面讨论
思考：
⑴人防的地下车库到底是转租行为还是销售行为？成本是否可以扣除？
⑵销售使用权和租赁的区别是什么？
⑶什么叫自用或出租？标准是什么？
⑷地上车位的租金收入是不是土地增值税的收入？有筹划方法。
四、扣除项目的确定
（一）取得土地使用权所支付的金额
思考：
⑴有税务提出契税是税不是费，是否正确？
⑵如何确定投资土地的计税成本？
⑶一个项目为另一个项目提供了部分安置房，如何确定土地成本？
（二）房地产开发成本
1.土地征用及拆迁补偿费 2.前期工程费
3.建筑安装工程费 4.基础设施费
5.公共配套设施费 6.开发间接费用
思考：
⑴资本化利息是否是开发间接费用的内容？
⑵行政罚款是否可以作为开发成本的一部分？
⑶土地闲置费是开发费用还是开发成本？
⑷开发间接费和期间费用的界限在哪里？
①分管副总的工资 ②工程部门的费用
③有公司帐面无期间费用，怎么办？
⑸票据的规范性？
⑹代收费用的准确性？ （县以上政府）
思考：
江苏省政府规定实行“一费制”，将代收的费用全部纳入房价内，此时企业就无法选择作为代收款项?
7.审核成本费用
（1）对于房屋建筑安装工程费，如果已取得发票记入开发成本，审核中直接确认；
（2）如果未取得发票已记入开发成本或者只在预付账款中反映了公司实际支付的工程款
（3）施工用水电费是否为公司代付。
（4）对于基础设施费和非营利性的公共配套设施费，不存在预提。
（5）对于开发间接费用，主要审核其实际发生情况，合法凭证中包含了部分自制凭证
（6）甲供材成本重复列支问题
（7）滚动开发中甲供材的处理(滚动中的建安成本问题及招标问题）
（8）于售楼处、样板房的装修费用列支问题
（9）关于开发企业为施工方代垫的临时水电费列支问题
（10）关于开发企业为施工方代付的统筹费用列支问题
（11）关于房地产企业对外支付的各类赞助款如何计税问题
思考：⑴没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？
⑵滚动开发利息如何划分？
（三）房地产开发费用
思考：
⑴没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？
⑵滚动开发利息如何划分？
（四）财政部规定的其他扣除项目：20%
（五）与转让房地产有关的税金
（六）旧房及建筑物的评估价格
1.能够取得评估价
思考：房地产企业销售旧房能否加计扣除?
2.没有评估价
3.评估价、发票都不能取得
思考：开发商出租或自用的房地产是否成为旧房？
思考：
⑴旧房转让的评估费是否可以扣除？
⑵个人卖旧房的契税是否可以扣除？
⑶旧房转让，为什么一些规定不具有操作性？（二手房市场活跃，并且核定）
4.清算后的销售
思考：清算后的销售收入是否可以扣除销售税金、开发费用？
第三节 重要的概念（操作提高篇）
一、清算单位
思考：什么叫分期开发？分期开发目前无官方的标准。苏州的标准是“综合认定。”（规划）。
北京对于计税单位的规定
二、主管税务机关
三、普通标准住宅
思考：普通标准住房的车库是普通标准住宅吗？
四、分摊标准
五、可售建筑面积
思考：哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？
六、公共配套设施
思考：会所成本如何处理？
第四节 专题探讨
一、票据
思考：什么是土地增值税中的合法有效凭证？
1.补偿款票据? 2.甲供材
二、利息
1.利息是否资本化？
2.资本化利息是不得扣除，还是不得加计扣除？
三、分摊方法不同带来的不同结果。
B公司的案例说明
第五节 清算程序
一、土地增值税的清算条件
（一）应当进行土地增值税清算的项目：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（国税发〔2006〕187号）
（二）可要求纳税人进行土地增值税清算的项目：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
二、报送的资料
（一）纳税人应报送的资料
（二）主管税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料
第六节 当前土地增值税筹划流行手法中的陷井分析
（精细解读自己《财务与会计》文章）
一、投资 一个自作聪明的投资案例和一个税负转嫁型的投资筹划案例。
二、成立销售公司、降低适用税率筹划。案例说明采取不同操作手法下，同一个方案成败的区别。
三、装修收入分散筹划。案例说明该筹划给销售和品牌带来的负面影响。
四、降价筹划。案例说明事前筹划带来的恶果。