‖课程说明‖　　
在增值税时代房地产、建筑业企业财税处理难度和涉税风险日益加大，同时税务机关将房地产和建筑业确定为2017年重点稽查行业，因此，房地产、建筑业企业如何正确理解、掌握、执行运用财税政策，降低企业运营各阶段的税务成本，规避和化解税收风险，是企业财税人员必须应对的重要工作。
本次课程紧紧围绕房地产、建筑业企业全流程实际业务，突出“营改增后”财税工作中的重点、难点、易错点的涉税业务问题，融合会计处理、税务处理、纳税申报“三位一体”的授课新理念，以案例解析方式进行深入讲解，使企业正确掌握财税政策，并按规定进行会计核算和税务处理，有效防范和化解企业的涉税风险。

‖主讲内容‖
第一节：企业设立及拿地财税处理
一．企业设立及增资财税处理
㈠ 企业设立财税处理
1．企业设立是否还需要中介机构验资？
2．注册资本和实收资本区别及如何进行正确财税处理？
3．新《公司法》对股东2年内缴足出资规定取消后，出资期限如何掌握？未按规定期限出资涉及哪些税收问题？
4．新《公司法》规定出资形式有哪些？现金出资比例是否还有限制？
5．股东以非货币资产出资如何进行财税处理？
6．企业如何确认与股东往来是借款还是出资资本？
7．出资方式的选择对企业税负有哪些影响？
㈡ 企业增资的财税处理
1．企业增资有哪些方式？
⑴ 引入新股东；
⑵ 再投资；
⑶ 资产评估增资；
⑷ 债转股；
⑸ 未分配利润、盈余公积、资本公积转股本。
2．不同增资方式财税如何处理？有哪些涉税风险？
二．拿地财税处理
㈠ 通过招拍挂方式取得土地财税处理
1．通过招拍挂方式取得土地是否缴纳耕地占用税？
2．通过招拍挂方式取得土地能否按进项税抵扣增值税处理？
3．政府免征土地出让金是否征收契税？
4．政府返还出让金如何进行财税处理？
5．“拆迁补偿”业务如何进行财税处理？
⑴“货币补偿”支出计入成本合法有效凭据是什么？
⑵“产权调换或动迁还平”补偿如何进行财税处理？
⑶ 以自己建造的商品房作为回迁房如何进行财税处理？
⑷ 支付个人拆迁补偿费能否抵减增值税销售额？是否代扣个人所得税？
㈡ 二级市场买地财税处理
1．二级市场买地能否按进项税抵扣增值税处理？还涉及哪些税收？
2．“营改增”后卖地如何缴纳增值税？还涉及哪些税收？
㈢ 股东以土地投资财税处理
1．股东以土地投资接受企业能否按进项税抵扣增值税处理？
2．股东以土地投资接受投资企业除增值税外还涉及哪些税收？
㈣ 以购买股权方式“买地”财税处理
1．以购买股权方式“买地”买方如何进行财税处理？
2．以购买股权方式“买地”目标公司如何进行财税处理？是否为真正“买地”行为？
㈤ 以分立、集团公司划转方式取得土地财税处理
第二节：开发和建造及工程款结算财税处理
一．“营改增”后甲供材财税处理
1．甲供材与甲控材有哪些区别？甲控材甲方将材料款直接打入材料供应商，各方存在哪些税收风险？
2．甲供工程合同如何签订？建筑企业新项目甲供工程选择适用简易计税方法计税是否有甲供材料比例限制？
3．甲供材如何进行正确财税处理？甲供材进项税由哪一方抵扣？存在哪些税收风险？
二．“营改增”后混合销售和兼营财税处理
1．开发企业同电梯、门窗厂家订购电梯、门窗并负责安装如何进行财税处理？发票如何取得？
2．一般纳税人施工企业项目简易计税，出售剩余建筑材料如何缴纳增值税？
3．施工企业项目现场用开发企业水电单独结算双方如何进行财税处理？
4．施工企业总承包合同中设备和车辆如何进行财税处理？
三．工程款结算与建筑企业纳税义务发生时间
1．施工企业按完工进度结算工程款财税如何进行处理?
2．采取预收款方式工程尚未开工，施工企业收到甲方拨付建筑材料款是否缴纳增值税？
3．建筑企业简易计税老项目能否开具增值税专用发票？
4．施工企业分包工程如何给开发企业开具发票？
四．售楼处、样板间及其装修费用财税处理
1．开发项目内、主体外修建临时性建筑物作为售楼处待开发产品销售完毕后进行拆除的，建造费用如何进行财税处理？
2．开发项目内、主体内修建临时性建筑物作为售楼处建、样板间待开发产品销售完毕后销售的，建造费用如何进行财税处理？
3．企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部建造费用如何进行财税处理？
4．开发项目外自行修建建筑物作为售楼处建造费用如何进行财税处理？
5．开发项目外租赁的房产作为售楼处建造费用如何进行财税处理？
6．售楼处电视、沙发凳家电、家具如何进行财税处理？
第三节：房地产销售、建筑企业确认收入财税处理
一．预交增值税财税处理
㈠ 开发企业商品房预售业务财税处理
1．采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税财税如何处理？增值税纳税义务是否发生？
2．采取预收款方式销售自行开发的房地产项目在收到预收款时能否开具增值税发票？如何开具？
3．采取预收款方式销售自行开发的房地产项目收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，预缴税款什么时间抵减应纳税额？是否必须按开发项目抵减？会计上如何处理？《增值税预缴税款表》如何填报？
4．房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目收到预收款缴纳的预缴增值税、企业所得税计税依据营改增后如何确定？缴纳的增值税附加税费、土地增值税、企业所得税如何进行账务处理？
5．企业在企业所得税月（季）度预缴时是否可以弥补以前年度亏损？
㈡ 建筑安装企业跨县（市、区）提供建筑服务预缴增值税财税处理
1．建筑安装企业跨县（市、区）提供建筑服务一般计税方法计税和简易计税方法计税预缴增值税财税处理？
2．建筑企业跨县（市、区）提供建筑服务预缴税款什么时间抵减应纳税额？是否必须按施工项目抵减？会计上如何处理？增值税申报表如何填报？
3．建筑安装企业跨县（市、区）提供建筑服务未按规定预缴税款税务机关如何处理？
二．房地产销售业务财税处理
㈠ 房地产企业会计上商品房销售收入确认的条件及时间
㈡ 房地产企业销售商品房税收上收入确认时间
1．房地产企业销售商品房增值税纳税义务发生时间如何确定？
2．房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（一般计税方法）如何扣除土地价款后的余额为销售额计税？增值税申报表如何填报？
3．房地产企业销售商品房企业所得税收入确认时间？
㈢ 营销手段涉税问题财税处理
1．诚意金交一万抵三万如何进行财税处理？
2．以老带新奖励2000元如何进行财税处理？
3．购房赠车业务如何进行财税处理？
⑴ 购房抽奖方式赠车业务是否属于混合销售业务？是无偿赠送还是因买而赠？如何缴纳增值税？
⑵ 购房抽奖方式赠车业务企业所得税如何处理？
⑶ 购房赠车业务个人所得税如何处理？
⑷ 购房赠车发票如何开具（购买和赠送）？会计如何处理？
4．开盘当天购买商品房的客户，将采取摇奖方式选取10名客户，奖励10000元—30000元装修费金额，如何进行财税处理？
5．开盘当天向参加人员赠品支出如何进行财税处理？
6．买房赠送无产权阁楼、车位如何进行财税处理？
㈣ 开发企业以商品房抵顶施工企业工程款财税处理
㈤ 开发企业“销售”人防设施地下车位收入增值税处理
㈥ 开发企业出租未售商品房财税处理
第四节：企业借款融资财税处理
一．集团公司融资财税处理
1．企业取得集团资金池利息收入是否缴纳增值税？如何开具增值税发票？
2．企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款统借统还或对外发行债券取得资金后，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息收入是否缴纳增值税？
3．集团统借统还，借款企业间合理地分摊利息费用能否在企业所得税税前扣除？
4．房地产企业集团统借统还，借款企业间合理地分摊利息费用能否在土地增值税清算时据实扣除？
二．无偿借款
1．企业法人代表或股东无偿借给企业资金是否视同销售服务征收增值税？是否缴纳个人所得税？
2．企业将资金无偿借给法人代表或股东是否视同销售服务征收增值税？
3．企业向关联方收取利息收入是否缴纳增值税？企业将资金无偿借给关联企业是否视同销售服务征收增值税和企业所得税？
三．转借贷款
1．股东个人向银行借款后由公司使用财税如何处理？
2．其他企业向银行借款后由本公司使用财税如何处理？
第五节：其他疑难问题财税处理
1．建筑安装企业所得税核定征收，出售房产“营改增”前购置的房产增值税、土地增值税、企业所得税处理
2．开发企业出售二手车财税处理
3．房地产企业销售未完工开发产品取得的预售收入企业所得税申报表填报
4．非上市流通股权转让财税处理
5．接受劳务派遣财税处理

‖主讲专家‖富老师：资深税务官员，中国注册税务师、国家税务总局所得税专家库成员、省地税干部业务培训兼职教师、市局重大稽查案件审理委员会成员、税务系统12366答疑专家。从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收功底和丰富的税务稽查实战工作经验。擅长讲授企业所得税汇算清缴政策与操作、房地产开发及建筑安装行业财税培训、税法与会计差异分析、税务稽查实务、企业清算、重组与股权转让、营改增等课程。其授课特点财务基础雄厚，财税结合，政策把握精准，实用性强。