【培训对象】
各房地产企业负责人、财务/税务总监、财务/税务经理、会计等相关财税人员　　　　　　　　　　
各省市国税局、地税局、会计师事务所、税务师事务所负责人及财税专业人士　　　　　　　　

课程背景　　　　
在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，是一个不可小视的税种；土地增值税课税对象是指有偿转让房地产所取得的增值额，其计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报较难的直接税种。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
营改增后，土地增值税的计算方法发生了什么重大的变化？取得何种发票对土地增值税更有利？为帮助房地产企业在营改增背景下，做好土地增值税清算工作，进行合理的税务筹划，防范税务风险，加强后营改增时代房地产企业成本核算，特开设本课程。　　　　　　　　　　　　　　　　　　
本课程依据现行土地增值税法规，结合税务局相关规定，全方位地解读土地增值税的政策，介绍土地增值税的申报业务流程和税务稽查涉税法律风险的防范措施，分析和研究土地增值税的优惠政策及纳税筹划技巧，指导和交流土地增值税日常申报业务和清算工作的经验，以期达到彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律风险之目的。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

课程大纲　　　
第一部分：土地增值税政策解读与清算技巧　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一、清算单位的确定－清算单位与成本对象的区别与联系　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二、清算类型的划分　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
三、共同成本的分摊方法　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
四、不同清算类型分开核算分摊费用问题　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
1、普通住宅的口径是怎样的？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
2、增值额的计算方法　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　五、拆迁安置土地增值税如何计算　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
第二部分：土地增值税的成本与费用的税收筹划与清算技巧　　　　　　　　　　　　　　
一、征地环节的风险管控及税收筹划　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
1、营改增后，招拍挂土地时特别需要注意关键是什么？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
2、股权收购方式征用土地有哪些税收风险　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
3、拆迁补偿费风险管控及税收筹划　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
4、合作开发风险管控及税收筹划　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二、房地产开发成本的风险管控及税收筹划　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
1、境外设计费的风险管控及税收筹划　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（1）营改增后，如何代扣代缴境外设计费的增值税及会计处理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（2）境外设计费的税费如果由境外公司承担，如何签合同及会计处理
2、建筑安装费用的风险管控及税收筹划
（1）房地产企业到底要3%的建安的发票还是要11%的建安的发票？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（2）家具家电成本可以作为装修成本扣除吗？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（3）为什么房地产企业接受虚开建安专用发票很容易查出来？房地产企业恶意和善意接受虚开建安专用发票的处理结果会有什么不一样？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（4）公共配套把握的原则是什么？销售地下人防车库的使用权到底要不要交土地增值税？　　　　　　　　　　　　　
3、房地产开发费用的风险管控及税收筹划　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（1）商业银行同类同期贷款利率如何把握？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（2）财务费用中的利息支出，允许据实扣除税务局把握的口径是怎样的？财务顾问费，允许据实扣除吗？　　　　　
（3）统借统还的利息在什么情况下土地增值税才能据实扣除？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（4）开发间接费用与管理费用的核心区别在哪里？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
三、扣除的原则与项目　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
1、税金　　　　　 2、利息支出　　　　　3、开发费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
4、土地成本（出让金+契税）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（1）出让金返还　　　　　　　　　　 （2）土地成本的分摊　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（3）BT换地土地成本的确认　　　　　（4）红线外支出是否可以扣除　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
5、前期工程费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
6、建筑安装工程费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（1）质量保修金　　（2）装修支出如何扣除　 （3）工程款发票的取得　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
7、基础设施建设费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
8、公共配套设施费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
9、开发间接费（土增与会计口径差异）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
10、加计扣除的规定　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
第三部分：收入的风险管控及税收筹划　　　　　
一、收入类型　　　　　　　　　　　　　　　　
1、转让收入　　　　　　　　2、视同销售收入　
3、转让永久使用权　　　　　4、代收款项　　　

二、营改增后，土地增值税的收入口径的有什么最新变化？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

三、房地产业如何冲减土地费用进行差额征税？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

1、什么叫“全额开票，差额征税”？　　　　　　
2、差额征税填表的技巧案例分析　　　　　　　　
3、差额征税的会计处理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

四、央视报道房地产企业拖欠巨额土地增值税到底是怎么回事？房地产企业计提土地增值税的风险在里？　　　　　
五、房地产企业的毛利要达到多少才用交土地增值税？房地产企业降低毛利有些常见的手法？　　　　　　　　　　
六、买房送装修的风险管控及税收筹划　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
1、企业采取精装避税的方法，精装房进行分拆销售，先由房地产企业签一个毛坯房销售合同，另外由装修公司再签一个装修合同的作法有税务风险吗？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
2、买房后送装修费的做法可行吗？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 第四部分 清算中的疑难问题解析与纳税筹划　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

1、土地增值税与会计核算、企业所得税差异分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
2、土地增值税清算报表与账务分离如何处理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
3、土地增值税的优惠政策与纳税筹划　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　 （1）普通住宅定价临界点系数（成本倒推）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
（2）开发连体楼如何清算与筹划思路　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
4、无发票如何清算土地增值税（核定征收的运用）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
5、转让车位、车库、配套设施如何清算　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
6、营销设施建造费如何扣除　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
7、清算结束后转让如何计算应纳税额　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　8、转让100%股权是否征土地增值税
第五部分：现场答疑、企业问题现场咨询