‖专题说明‖　　
热热闹闹的营改增之后，房地产企业还有什么增值税的疑难问题没有解决？
营改增之后，土地增值税收入确认问题存在很大争论，2016年11月国家税务总局发布公告2016年70号,对土地增值税应税收入的确认问题做了相关规定，70号公告中关于土地增值税应税收入、预征收入、视同销售收入等方面的规定应该如何正确把握？
2017年，国家税务总局出了一系列重要税务文件，哪些文件是企业必须要学习掌握的？为了帮助广大企业对全年的税务文件进行有效的梳理，轻松的学习，做好即将到来的企业所得税汇算清缴，防范各种税务风险，特举办本次高级培训班。

‖专题特点‖
课程精辟透彻、脉路清晰。讲师善长结合行业运营的财税需求、学员知识层次和
处理实务技能特点，引导学员掌握正确的财税实务处理方法和工作思路，快速步入财税实务工作正确的轨道，获得在财税实务工作中自我学习自我发展自我提升的长效技能。

‖专题大纲‖
第一节：企业所得税汇算清缴和申报重点难点精讲
一．房地产企业收入与成本会计与税法最大的差异分析
1．为什么房地产企业完工和交楼必须要在同一年度？完工和交楼不在同一年度
最新稽查案例分析
2．预提土地增值税的最新稽查案例分析
3．房地产企业预计毛利与实际毛利填报的关键技巧
4．项目清盘与退税的案例分析
二．营改增的视同销售与企业所得税视同销售的不同点深度分析
三．投资收益如何在不同的表单中填报？投资收益填报的三个步骤是什么？
1．投资成本如何填报？
2．持有收益如何填报？
3．转让收益如何填报？
4．不按比例分红如何填报？
5．原股东折价转让股权的案例分析　
四．期间费用填报中应该注意的问题与风险防范
　1．营改增后境外费用代扣代缴的增值税可以抵扣了，企业所得税可以扣除境外
企业负担的增值税吗？如果能，会计分录怎么做？合同怎么签？发票怎么开？
2．为什么营改增后，会议费既是增值税的稽查重点，又是企业所得税的稽查重
点？会议费抵扣的最新政策你找到了吗？
3．利息应该注意的问题与风险防范
⑴ 信托的利息到底是不是要发票才能扣除？
⑵ 统借统还税务风险防范
4．母子公司收取管理费的操作要点
五．房地产企业成本核算的7个步骤的风险管控
第二节：增值税的税务风险管控
一．销项税额税务风险管控
1．建筑业增值税纳税义务发生时间与财税[2017]58号深度分析
2．房地产企业增值税纳税义务发生时间到底在什么时候？
3．销售额确定的一般规定与特殊规定税务稽查风险
⑴ 混合销售与兼营的税务稽查风险,想避免被混合销售的关键点到底在哪里？
⑵ 建筑企业自产货物又负责安装现在还能不能用以前的23号公告？
⑶ 建筑企业总分包正确的财务处理是怎样的？
4．土地价款差额扣除的增值税分析
⑴ 母公司拿地后成立项目公司，项目公司因资金需要引入新股东房地产信托公
司，其土地价款能差额扣除吗？房地产信托公司的利息扣除需要注意 核心
问题是什么？
⑵ 支付的城市基础设施配套费，能差额扣除吗？分期付款取得土地而支付的利
息，收据上注明“土地出让金利息”的，是否允许差额扣除？
⑶ A房地产开发公司2015年12月通过司法拍卖取得土地使用权，拍卖价款5
亿，未取得发票，能否差额扣除？差额扣除的合法凭证有哪些？
二．进项税额与发票报销税务处理要点
1．可以进项抵扣的情形分析
⑴ 农产品进项抵扣的2个关键点是什么及最新农产品进项抵扣案例分析
⑵ 如何规避增值税失联凭证？
2．非正常损失的有效界定及几类进项税额转出实务分析
3．预付卡最新的政策是怎么样的？只有哪一种预付卡才可以进项抵扣？
4．材料采购“货物流、发票流、资金流”三流统一有什么最新的规定？
5．为什么说房地产业拿到3%的建筑发票和11%建筑发票的效果其实是一样的？
6．为什么说房地产企业自己买水泥，然后委托混凝土公司加工的所谓筹划面临
极大的税务稽查风险？混凝土公司正确的筹划方向是什么？营改增后，企业
还能贷款买设备吗？如果不能，变通的方法在哪里？
7．房地产业与建筑企业两种双赢的方式是什么？最新的财税[2017]58号文提
到的简易计税你到底理解了没有？
三．房地产企业接受虚开发票的风险管控
1．什么是进项发票与销项发票的相关性分析？购买犯罪分子虚开的发票为什么
在金三系统面前会原形毕露？
2．建筑公司自己接受虚开后开具专票给房地产公司，房地产公司能抵扣吗？
第三节：土地增值税清算技巧与案例分析
一．2016年70号公告中关于土地增值税应税收入、预征收入、视同销售收入等
方面的规定应该如何正确把握？
二．增值税销项冲减土地款时，会减少土地增值税的开发成本吗？
三．企业采取精装避税的方法，精装房进行分拆销售，先由房地产企业签一个毛
坯房销售合同，另外由装修公司再签一个装修合同的作法有税务风险吗？
四．买房送装修费，业主提供抬头为房地产企业的装修发票，房地产企业可以扣
除装修费？
五．销售价格偏低的税务稽查风险控制
六．清算单位如何确认？清算单位与成本对象的区别与联系是怎样的？
七．各项成本费用的分摊方法是否正确？
1．土地增值税中的土地到底是用占地面积法分摊还是建筑面积法分摊？到底有
没有其他分摊方法及最新稽查案例分析
2．普通住宅、非普通住宅分开核算如何分摊费用问题
⑴ 商铺、地下车库、幼儿园可以在非普通住宅合并计算吗？
⑵ 对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其它商品房的，应分别计算增值额。
这里的计算方法到底是其收入额与扣除项目金额分开核算呢？还是增值额
计算方法为：先按核算项目整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再
按销售(面积)比例分别计算增值额？税务局对这个问题的态度是怎样的？
3．普通住宅、非普通住宅分开核算的所谓的层高系数分摊法是怎样的？
第四节：专家现场预留时间与学员互动答疑，解答学员疑难涉税问题。

‖主讲专家‖钟老师：网名云中飞，资深税务稽查官员，全国主流税务培训讲师，广东省级税务干部学院教师，注册会计师协会教育培训委员会委员；丰富的税务稽查经验与熟练的业务技能，精通税务机关稽查模式与方法，具有丰富的房地产税收筹划经验，熟悉旧城改造与资本运作的控制风险。《中国税务信息网》、《中国会计视野》、《房地产企业管理教育网》签约税收实务专家，《中国税网》涉税风险研究室特邀税务专家。个人新浪博客《云税务》访问量超过百万次，在网上具有广泛的影响力。曾任各地方国税局及税校的特约培训讲师，并参与过国家税务总局教育中心标准化课程编写。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实战经验丰富，实操性强，信息量大，受到各方好评！