本课程不同于以往房地产课程对于政策汇编的整理，而是精挑细选了若干高难度问题，剥开表层的纷繁复杂，深入的为大家细致分析、剥丝抽茧，直击问题的核心，展示当前房地产财税领域前沿的实操案例和战略思考。

【课程收益】
横向掌握：企业所得税+个税+土增征管新格局下房地产开发企业全流程财税管控新思路
纵向掌握：房企资源取得阶段、融资环节、资源流通与管理阶段、土地增值税预征和清算阶段涉及主要税种的实操与风控。

【课程纲要】
一、“企税个税土增征管新格局”下房开企业全流程财税管控的思考
1、“个税新政”房开企业财税管控需要关注的要点
2、新格局下房开企业合同控税的误区：个人发票代开受票方风险激增
3、房开企业全流程税负不平衡问题的战略解决思路：以新《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）“第5行“特定业务计算的应纳税所得额”填报为例。

二、房开企业资源取得阶段主要税种实操与风险防控
1、土地价款扣除：增值税、企业所得税、土地增值税
‒增值税销售额扣除土地价款：按项目还是按公司？
‒土地出让金返还款如何处理？
‒以房抵房增值税的计税依据如何确定？
‒母公司拿地项目开发土地价款扣除的三种路径
‒申报增值税收入抵减已预缴税款，可否抵减不同项目已预缴税款？
2、 房地产土地拓展投资不同模式的财税安排
‒一级市场：招拍挂、一二级联动
‒二级市场：资产收购、股权收购、产权/司法拍卖
3、市政建设配套费是否需要缴纳契税？——税总最新的口径
4、印花税、土地使用税等小税种的细节问题分析
5、以“毛地竞拍”等形式取得土地向村委支付拆迁补偿支出的税收筹划

三、房开企业融资环节主要税种实操与风险管控
1、集团内部关联方资金拆借纳税风险分析与稽查应对——来自稽查动态的最新口径
2、大额贷款与其他应收款并存纳税风险分析与稽查应对——增值税视同销售与企业所得税利息扣除双关注
3、资金池运作模式纳税风险分析与稽查应对
4、统借统还纳税风险分析与稽查应对
5、向信托投资公司阶段的纳税风险分析与稽查应对
6、融资租赁企业差额征税遇到的税务障碍
7、企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为免征增值税的新政适用

四、全流程主要税种实操与风险管控
1、企业所得税全流程纳税申报——税会差异如何调整？实际毛利与预计毛利差额滞后确认的稽查风险防范
2、企业所得税新季度申报表的填报对房地产企业的影响
3、房企建安甲供工程的博弈
4、境外设计费如何代扣代缴相关税费？——房企、境外设计公司、境内代理三方协议模式的“虚开风险”
5、开发成本超过评估指标值就要补税吗？
6、建安成本偏高——房地产企业反避税案例
7、成本发票滞后取得（跨期票据）的扣除问题？——追溯调整法与未来适用法的选择？
8、营销设施建造费（销售样板房、售楼处）纳税风险分析与稽查应对——增值税、企业所得税、土地增值税的处理异同
9、地下车位的财税处理：风险与收益的权衡
‒国税发【2009】31号文第33 条如何理解？
‒人防车位销售，建造成本还可以作为公配处理吗？
‒无产权地下车位销售房产税风险的规避

五、资源流通与管理阶段主要税种实操与风险管控
1、金税三期系统中重点监控与预警的房开企业财务数据
2、价外费用（违约金、赔偿金、奖励费等）纳税风险分析与稽查应对——来自稽查案例的讲解
3、“限地价+竞配建”无偿是否视同销售？——走出现有认识的误区
4、“双合同销售”、分拆房价销售纳税风险分析与稽查应对
5、“以房抵工”纳税风险分析与稽查应对

六、土地增值税预征和清算阶段税种实操与风险管控
1、开发产品销售收入的确认与增值税、土地增值税的纳税义务发生时间是怎样关系？
2、“视同销售”一定会有所得税吗？“买一赠一”怎样操作才能少缴税？
3、房开企业的预售收入，企业所得税、土地增值税与增值税的口径差异。
4、出租产成品的租金收入如何计税？尽量避免预租收入等形式造成增值税、所得税及土地增值税收入不一致的情况。
5、开发区内建的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施应如何处理？
6、红线外支出能否税前扣除？挖人工湖、修道路、修跨河大桥、建休闲广场、沿河景观设施等的支出，成本不能税前扣除吗？土地增值税能否扣除？
7、被政府无偿收回土地使用权的形成的损失如何处理？被政府收取的土地闲置费能否税前扣除？
8、合作建房但该项目未成立独立法人公司的，如何进行纳税处理？通过项目管理费形式的合作建房，税务局是否认可？
9、土增税清算时间早晚如何决策？——国税总局【2016】81号公告的深度解读
10、土地增值税的清算单位以以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算？不同清算单位的选择会带来哪些税收利益？

【讲师介绍】
刘老师
刘老师多年在税收一线从事税务稽查和审理工作，曾多次参与税务总局组织和布置的行业专项专案检查工作，是国家税务总局稽查人才库成员，税收师资库成员。 行业方面，刘老师在市局机关工作期间，着力从事特定行业税收政策管理工作，多次参与总局组织的热点行业最新政策研讨会，多次参与对一线税务干部、纳税人及中介机构的税收政策培训工作。于此同时，围绕房地产行业涉税风险管理，他建立了一套行之有效的房地产行业风险防控体系，得到税务机关、房地产企业和中介机构的一致认可。 学术上，刘老师担任国家税务总局扬州税务进修学院兼职教师，是山东大学继续教育学院客座教授。刘老师还参与编写《企业所得税纳税遵从风险与防范》等多本书籍。