【课程背景】
营改增经过一年的实施和完善，房地产、建筑业已全面进入后增值税时代，《建设工程量清单计价规范》也随之发生了重大修改，各地方新定额也将相继出台。营改增不仅冲击了原有计价方法和计价依据，而且重构了工程造价管理体系，完全颠覆了工程造价的构成。营改增对房地产项目的投资管理、税务筹划、工程造价、合同管理、招投标、竣工结算及建设项目的变更、签证、索赔、价款调整产生了重大影响。企业必须掌握项目开发各环节涉税风险的防范策略，重新规划和调整工程造价的报价方法、计价流程、岗位设置、合同范本、内控管理、经营模式、组织架构，方可有效规避风险，通过合理规划获得降低企业税负的政策红利。

【课程收益】
1、解读营改增后最新定额《建设工程工程量清单计价规范》；
2、解读最新建设工程计价依据（建办标[2016]4号）；
3、解读营改增政策法规要点及后续政策；
4、解析营改增后房地产、建筑业各经营环节涉税风险分析及控制；
5、解析营改增后房地产成本控制、工程造价、合同管理、招投标、采购、竣工结算管理精髓；
6、解析营改增后工程造价的报价方法、计价流程、岗位设置、合同范本、内控管理等规划和调整。

【课程对象】
1、房地产行政主管部门、房地产企业、协会、学会、工程造价（定额）、科研机构等单位；
2、房地产企业董事长、总经理、副总经理、总会计师、总工程师、总经济师，项目经理等；
3、房地产前期、财务、成本、造价、工程、合约、招标、采购、开发、设计、预算、审计、法务、营销、人力等部门相关负责人。

【课程大纲】
第一讲：房地产、建筑业营改增政策法规要点解读及后续政策解析　　　　　　　　
一、营业税改征增值税的基本原理
1、增值税的税率和征收率
2、增值税计税范围
3、计税方法
4、两税差异
5、预缴税款的处理
6、可抵扣与不得抵的扣进项税额
7、增值税四流一致
二、增值税最新政策法规要点解读
三、营改增对房地产、建筑业影响
1、总体影响　　　　　　　　
2、具体影响：企业层面、项目层面
四、营改增对房地产、建筑业导致的主要风险
1、刑事风险　
2、运营风险
3、税务风险
五、“建办标[2016]4号”实施办法落地
六、营改增后最新修改《建设工程工程量清单计价规范》
七、最新定额的起草原则、方向及实际应用要点。
八、营改增建筑业发票涉税风险管理
1、增值税发票管理的特点与构成
2、开具红字专用发票的要求
3、代开虚开增值税专用发票的处理
4、《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》进一步解读
5、《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》发票管理解释
6、《全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定》解释

第二讲：营改增下工程造价管理体系变革及破解方案　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

一、营改增下工程计价面临的问题及原因
1、问题　　　
2、原因　　　
3、现行计价规则详解
二、适应营改增工程计价方法与规则破解原理
1、计价规则与依据调整原则与原理
2、价税分离演变的5个步骤
三、适应营改增工程造价管理体系的变革方案
1、营改增下工程造价构成体系的变革
1）变革原则　　　
2）变革要点
2、营改增下对计价要素体系的变革
1）材料费的变革　 案例：材料单价调整
2）机械使用费的变革　
3）企业管理费的变革
4）工程计价要素价格信息的发布形式
3、营改增下计价依据体系变革--营改增下对工程计价依据体系调整：
1）计价定额变革
2）《清单计价规范》修改
3）新定额修编亮点和主要内容　　
4）工程造价信息变革
四、适应营改增政府对计价依据调整细则操作
1、住建部对工程计价依据调整的规定
2、各地方政府对于工程计价依据调整的文件

第三讲：营改增下房地产项目造价合约协同管控　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

一、营改增下房地产项目招投标计价操作及案例
1、营改增下招标控制价的编制
1）确定计税方法　　　　　　　　
2）组价和取费　　　　　　　
3）询价和调价　
4）计价与汇总　　　　　　　　　
5）案例
2、营改增下招标报价的编制
1）确定计税方法　　　　　　　　
2）算量和套定额（含取费）　
3）询价和调价　
4）计税与汇总　　　　　　　　　
5）6大注意事项
二、营改增下房地产项目合同管理关键点及操作
1、营改增后工程项目合同管理十大关键点
2、营改增后工程合同的审查--合同审查工具表
3、营改增下工程合同管理工具
--《营改增施工企业合同操作指引》
4、营改增后建立工程合同范本
--采购合同范本、施工合同范本
三、营改增下房地产工程项目现场管理关键点及操作
1、工程进度款期间支付的管理　　　
2、变更签证的确认管理
3、增值税进销项及抵扣跟踪管理工具
四、营改增下房地产工程项目甲方供材管理关键点及操作
1、营改增下甲供材的现状及影响　　
2、营改增下甲供材的筹划及对策　　
3、案例
五、营改增下房地产工程项目结算管理关键点及操作
1、现状及影响
2、筹划及对策：
1）对业主的结算管理　　　　　　　
2）对分包商、供应商的结算管理
六、营改增下房地产工程项目票据管理关键点操作及案例
1、营改增前后企业发票管理力度的对比
2、增值税发票的种类与开具
3、增值税发票的认证与抵扣
4、增值税发票的工具—增值税管理台账

第四讲：营改增下房地产企业成本管理体系重构　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

一、营改增下企业投资控制及预算管理实务
1、企业投资内涵与口径调整　　　　
2、投资预算口径
3、新的预算目标编制　　　　　　　
4、效益评估数据与指标
5、营改增后概预算的编制原则　　　
6、工程服务采购注意事项
7、结、决算和发票管理要求
二、营改增下房地产项目成本端主要业务梳理
1、营改增下房地产开发项目成本管理的实质
2、营改增下房地产开发项目成本构成的梳理
3、房地产开发项目成本构成中的可抵扣项目
三、营改增下房地产项目成本各阶段控制重点
1、目标成本　　　
2、合约规划　　　　　　
3、合同管理　　　
4、合同签订　　　　　　　　　　　
5、成本归集　　　
6、变更管理税价分离
7、付款、结算税价分离　　　　　　
8、动态成本控制　　　　
9、建立发票、进项税额台账　
10、动态跟进
四、营改增下房地产开发项目成本合约协同管理
1、营改增下房地产开发项目成本管理关键点--合约管理
2、营改增下合约规划：
1）控制目标进项税额的规划
2）供方纳税主体资质选择的规划
3）甲供材合约规划
4）合同条款的规划与修订
五、营改增下房地产开发项目合同节税筹划技巧
1、房地产采购合同的涉税签订技巧
2、工程款增值税纳税义务时间的合同签订技巧
3、总承包合同的节税签订技巧
4、房企用房屋抵工程款，建筑企业将此房屋抵供应商材料款的合同签订技巧
六、营改增下房地产企业涉及成本的部门协同管理
1、涉及成本各个部门协同工作界面
2、房地产业务部门工作职责的调整

第五讲：营改增后房地产项目变更、签证、索赔、价款调整四大痛点破解实操

1、合同价款调整程序方面问题
2、法律法规变化导致价款调整对策
3、工程变更导致的价款调整对策
4、项目特征描述不符导致的价款调整对策
5、工程量清单缺项导致的价款调整对策
6、工程量偏差导致的价款调整对策
7、物价变化导致的价款调整对策
8、暂估价导致的价款调整对策
9、计日工导致的价款调整对策
10、现场签证导致的价款调对策
11、不可抗力导致的价款调对策
12、提前竣工（赶工补偿）导致的价款调对策
13、误期赔偿导致的价款调整对策
14、施工索赔导致的价款调整对策
15、暂列金额导致的价款调整对策
16、变更、签证、索赔及价款调整四大台账的应用技巧
结束：现场答疑与互动交流

【讲师介绍】
马老师：地产学院高级顾问，高级工程师、工程造价与房地产研究所主任，国家注册造价工程师。住房与城乡建设部政策研究中心特聘专家、中国房地产及住宅研究会专家委员会专家、中国建设工程造价管理协会专家委员会委员，中国电力工程造价专业委员会理事，北京市建设工程造价管理协会常务理事，北京市仲裁委员会仲裁员。《建设工程工程量清单计价规范》、《建设项目全过程造价咨询规程》等国家规范标准起草组专家。马楠教授出身于工程施工管理一线，20多年此领域的深入研究与实践，是从工程管理现场摸爬滚打出来的集工程技术、项目管理、造价及成本控制、合同与法务管理于一身的新一代精锐代表。曾为数百家企业和政府机构、行业团体以及高校提供培训1000余场次，使参会企业产生了巨大经济效益。